תשואות שכירות בדובאי: מה הטווח 7-11% באמת אומר

מה המספר הזה באמת מודד

תשואת שכירות, שיש שקוראים לה תשואה שנתית או החזר השקעה, היא יחס בין שני מספרים: מה הנכס מכניס בשנה, חלקי מה שהוא עלה. הבעיה היא שלכל אחד משני המספרים יש כמה גרסאות, ומי שמציג לכם אחוז בדרך כלל לא אומר באיזו גרסה בחר.

תשואה ברוטו

ההכנסה משכירות בשנה חלקי מחיר הנכס, בלי לנכות דבר. זה המספר שמצוטט בכמעט כל מקום.

תשואה נטו

אותו חישוב, אחרי שניכינו דמי ניהול, תקופות שבהן הנכס ריק ועמלת ניהול השכרה. זה המספר שנכנס לחשבון.

תשואה על ההון העצמי

רלוונטית למי שרכש על הנייר ועדיין לא שילם את מלוא הסכום. היא מודדת את התשואה מול מה שיצא מהכיס עד כה.

כל המשך המאמר עוסק במעבר מהראשונה לשנייה, כי שם נמצא כל ההבדל בין מספר שמצוטט לבין הרווח משכירות שנכנס בפועל לחשבון.

על הטווח שמצוטט בכל מקום

הטווח שנהוג לצטט בדובאי נע בין 7% ל-11%, והוא גבוה מהמקובל בערים מערביות גדולות. שתי הבהרות חשובות עליו.

1. הוא טווח ברוטו. המספר שאחרי הניכויים נמוך ממנו, לעיתים בשניים עד שלושה אחוזים.
2. הוא טווח של שוק שלם ולא של נכס. סטודיו בשכונה מתפתחת ופנטהאוז על המים יושבים בשני קצות הטווח, והממוצע ביניהם לא מתאר אף אחד מהם.

מאיפה לקחת את שני המספרים

כדי לחשב תשואה בעצמכם אתם צריכים שכר דירה ומחיר, ועדיף ששניהם יגיעו מאותו סוג מקור. בדובאי יש לשניהם מקור רשמי.

צד השכירות

מדד השכירות החכם של רשות המקרקעין, שפועל מ-2025 ומציג שכר דירה ברמת הבניין, לצד דירוג בין כוכב אחד לחמישה.

צד המחיר

עסקאות שנרשמו ברשות המקרקעין, ולא מחירי בקשה בפורטל. ההבדל מוסבר במאמר המחירים.

מברוטו לנטו, שלב אחר שלב

המספרים שלהלן אינם נתוני שוק ואינם מתייחסים לנכס מסוים. הם נבחרו כמספרים עגולים כדי שתוכלו להחליף אותם בשלכם.

הפער בין 8.0% ל-5.4% הוא 2.6 נקודות אחוז, כלומר כשליש מהתשואה שצוטטה בהתחלה. הנדבך הגדול בו הוא דמי הניהול, שלבדם מורידים 1.5 נקודות. במילים אחרות, ההכנסה משכירות שנכנסת לחשבון קטנה בכשליש ממה שנראה בשורה הראשונה. זו הסיבה שהקדשנו להם עמוד נפרד, עם הדרך לשלוף את המספר המאושר של בניין מסוים לפני שקונים בו.

מה משפיע על התשואה בפועל

• האזור. שכונות יקרות נוטות לתשואה נמוכה יותר באחוזים, כי המחיר עולה מהר משכר הדירה. ההשוואה בין Palm Jumeirah לבין Business Bay מראה את זה בבירור, והשוואה בין כל האזורים מציבה את הפער הזה זה מול זה.
• סוג היחידה. סטודיו ודירת חדר נוטים לתשואה ברוטו גבוהה יותר מדירות גדולות, וגם לתחלופת דיירים גבוהה יותר.
• דמי הניהול. נקבעים ברמת הבניין ולא ברמת השכונה, ומאושרים על ידי הרגולטור.
• תקופות ריקות. חודש אחד בשנה הוא כשמונה אחוזים מההכנסה השנתית. בשכונות משפחתיות כמו Dubai Hills Estate השוכר נשאר שנים, והנדבך הזה קטן יותר.
• אופן ההשכרה. חוזה שנתי מול השכרה קצרת טווח הם שני עסקים שונים, עם עלויות תפעול שונות לחלוטין.
• מועד הרכישה. מי שרכש על הנייר מחשב תשואה מול מחיר שנקבע שנים קודם, וזה מספר אחר משל רוכש שקונה היום.

איך אנחנו מציגים תשואה

כשאנחנו מציגים תשואה על נכס, אנחנו מציגים איתה את שני המספרים שמהם היא נגזרה, את מקור כל אחד מהם ואת התקופה שאליה הם מתייחסים. מספר בלי שלושת אלה הוא לא נתון.

זה חלק ממה שאנחנו עושים כיועצי השקעות נדל״ן בדובאי, והוא נעשה בשלב ניתוח השוק, לפני שמציגים לכם יחידה. אם אתם עוד לא בדקתם מי מציג לכם את המספרים, זה המקום להתחיל בו.

חשוב לדעת