כמה באמת עולה לקנות דירה בדובאי
מחיר הדירה הוא לא הסכום שיצא לכם מהבנק. העמוד הזה מפרק כל תשלום שמצטרף למחיר, מי גובה אותו, כמה הוא בדיוק, ועל סמך איזה מסמך רשמי אנחנו אומרים את זה.
מה נכנס לחשבון ומה לא
עלויות רכישה בדובאי, שנקראות גם הוצאות רכישה או עלויות נלוות, נחלקות לשתי קבוצות שונות לגמרי, וערבוב ביניהן הוא מקור הבלבול הגדול ביותר. הקבוצה הראשונה היא תשלומים לרשויות: הם קבועים בחוק או בתעריף מפורסם, הם זהים לכל רוכש ואפשר לדעת אותם בוודאות לפני שחותמים. הקבוצה השנייה היא תשלומים לגורמים פרטיים: היזם, חברת הניהול, עורך דין אם מונה. אלה משתנים בין פרויקט לפרויקט, ולכן הם נאמרים כאן כקבוצה ולא כמספר אחד.
אגרת ה-DLD: 4 אחוזים, ומי באמת משלם אותם
התשלום הגדול ביותר מעבר למחיר הדירה הוא אגרת ההעברה של רשות המקרקעין של דובאי, בשיעור ארבעה אחוזים משווי העסקה כפי שהוא נקוב בהסכם הרכישה. זהו תעריף רשמי ולא עניין למשא ומתן.
וכאן פרט שכמעט אף אתר בעברית טורח לומר: מבחינה משפטית ארבעת האחוזים מתחלקים שווה בשווה בין הקונה למוכר, שני אחוזים לכל צד, לפי סעיף 3.1 להחלטת המועצה המנהלת מספר 30 לשנת 2013, שקובע שהאגרה תתחלק שווה בשווה בין המוכר לקונה אלא אם הוסכם אחרת. בפועל, ברוב המוחלט של העסקאות ובכל עסקה מול יזם, הקונה משלם את כל ארבעת האחוזים. זו מוסכמה שוקית ולא חוק, וכדאי לדעת שזו שורה שניתן לשאול עליה בעסקה בשוק המשני.
כל התשלומים מעבר למחיר
הטבלה מפרידה בין מה שקבוע למה שמשתנה. מה שרשום כמספר נקוב הוא תעריף מפורסם של הרשות; מה שרשום כטווח תלוי בפרויקט וביזם, ונקבע בהצעה הרשמית שלכם.
| התשלום | כמה | למי | קבוע או משתנה |
|---|---|---|---|
| אגרת העברה ורישום | 4% משווי העסקה | DLD | קבוע, תעריף רשמי |
| אגרת משרד רישום נאמן | 4,000 דירהם בעסקה מ-500,000 דירהם ומעלה, 2,000 דירהם מתחת לכך, בתוספת מע״מ | משרד רישום מוסמך | תעריף מקובל במשרדי הרישום. לא מופיע בתעריף ה-DLD של 2013, ולכן יש לאמת אותו במשרד במועד העסקה |
| הנפקת שטר הבעלות | 250 דירהם | DLD | קבוע. סעיף 22 לתעריף הרשמי |
| אגרות מנהליות נלוות | סכומים קטנים, לפי השירות והמסמכים שנדרשים בפועל | DLD | משתנה לפי העסקה |
| אגרת טיפול של היזם | משתנה בין יזמים. מופיעה בהצעה הרשמית | היזם | משתנה |
| עורך דין מטעם הרוכש | לפי הסכם מול עורך הדין. אינו חובה, ואנחנו בכל זאת ממליצים | עורך הדין | משתנה |
| דמי ניהול שנתיים | לפי מדד דמי הניהול של RERA, לכל בניין בנפרד | חברת הניהול | שוטף, מתחיל אחרי המסירה |
דוגמה מלאה, עד השורה האחרונה
מחיר הכניסה בשניים מהפרויקטים שאנחנו מלווים, SKY LINE ו-PEACE AVENUE, מתחיל ב-500,000 דירהם. נעשה את החשבון המלא על הסכום הזה. זו עלות קניית דירה מלאה, ולא רק מחיר היחידה.
| רכיב | סכום | הערה |
|---|---|---|
| מחיר היחידה | 500,000 דירהם | נפרס ללוח תשלומים ולא משולם בבת אחת |
| אגרת DLD, 4% | 20,000 דירהם | משולם בשלב הרישום, לא בסוף |
| משרד רישום נאמן | 4,200 דירהם | 4,000 ומע״מ 5% |
| הנפקת שטר הבעלות | 250 דירהם | סעיף 22 לתעריף הרשמי |
| סה״כ לרשויות | 24,450 דירהם | כ-4.9% מעל מחיר היחידה, לפני אגרות מנהליות קטנות |
| סה״כ לפני גורמים פרטיים | 524,450 דירהם | ללא אגרת היזם וללא עורך דין |
מה מתחיל להיגבות אחרי המסירה
עלויות הרכישה נגמרות ביום הרישום. מה שממשיך הוא ההחזקה, והיא זו שקובעת את הפער בין תשואה ברוטו לתשואה נטו.
- דמי ניהול שנתיים, שנקבעים לפי מדד רשמי של RERA לכל בניין בנפרד
- חשבונות חשמל ומים מול DEWA, שמשולמים בדרך כלל על ידי השוכר
- עמלת ניהול השכרה, אם בוחרים בחברת ניהול
- תקופות שבהן הנכס עומד ריק בין שוכרים, שהן עלות לכל דבר גם אם אינן חשבונית
דמי הניהול הם הרכיב המשמעותי ביותר מביניהם והמובן הכי פחות, ולכן הקדשנו להם עמוד מלא על דמי ניהול בדובאי, כולל הדרך לבדוק את המספר המאושר של בניין מסוים לפני שקונים בו.
למה איננו מפרסמים מחיר ממוצע למ״ר
תמצאו ברשת טבלאות שמצהירות על מחיר ממוצע למ״ר בכל שכונה בדובאי, ועל תשואה ממוצעת לצידו. אנחנו לא מפרסמים אותן בצורה הזאת, וזו הסיבה.
רוב הטבלאות האלה נשענות על מחירי בקשה בפורטלי תיווך, כלומר על מה שמוכרים מבקשים ולא על מה ששולם בפועל. בדובאי יש למזלנו מקור טוב יותר: רשות המקרקעין מפרסמת את כל העסקאות הרשומות כנתונים פתוחים. לכן כשאנחנו מציגים מחירים, הם מגיעים מעסקאות שנסגרו ונרשמו, ולא ממודעה. זה נכון במיוחד באזורים מתפתחים כמו Downtown Jebel Ali, שבהם מספר העסקאות קטן יותר וכל עסקה בודדת מזיזה את הממוצע.
הפירוט המלא, לפי אזור ולפי סוג יחידה, נמצא במאמר מחירי דירות בדובאי.
חשוב לדעת
שאלות נפוצות על עלויות הרכישה
את שטר הבעלות בטאבו מקבלים בדרך כלל כמה שבועות לאחר הכניסה לעסקה ותשלום אגרת ה-DLD בשיעור 4%. Oqood היא מערכת הרישום של דירות על הנייר, ואישור הבעלות יגיע למשקיע כמה שבועות לאחר הכניסה לעסקה.
אין מס רכישה על יחידים, אין מס שבח ואין ארנונה שנתית על הנכס. מה שקיים הוא אגרות רישום, והן אינן מס. זה אינו אומר שאין חבות מס בישראל, ובנושא הזה צריך להיוועץ ביועץ מס ישראלי.
המשקיע אינו משלם עמלת תיווך. היא משולמת אך ורק על ידי היזם.
רוצים את החשבון על סכום ספציפי?
תגידו לנו את התקציב ונעבור איתכם על כל שורה, כולל התשלומים שמגיעים אחרי המסירה.