שוק הנדל״ן בדובאי 2026: הנתונים המרכזיים למשקיע

השוק בדובאי ב-2026, בקצרה

ברבעון השלישי של 2026, בין 1.7 ל-28.9, נרשמו ברשות המקרקעין של דובאי 36,499 עסקאות מכירה בשווי 90.8 מיליארד דירהם. דירה נמכרה במחיר חציוני של 1,100,000 דירהם, כ-918 אלף ש״ח, ו-76% מעסקאות הדירות היו על הנייר. מתחילת השנה ועד 28.9 נרשמו בדובאי 122,437 עסקאות מכירה בשווי 377 מיליארד דירהם, ותשואת השכירות ברוטו האינדיקטיבית באזורי האתר מגיעה עד 8.8%.

122,437

עסקאות מכירה רשומות מתחילת 2026, כל סוגי הנכסים, 1.1.2026-28.9.2026

377 מיליארד דירהם

שווי עסקאות המכירה מתחילת 2026

1,100,000 דירהם

מחיר חציוני לדירה, מתוך 28,484 עסקאות דירות

1,705 דירהם

מחיר חציוני לרגל רבוע בדירות, רבעון שלישי

76%

מעסקאות הדירות היו על הנייר

65,000 דירהם

שכר דירה שנתי חציוני בחוזה Ejari חדש לדירה, מתוך 51,399 חוזים

כל המספרים בדוח הזה נשלפו ב-29.9.2026 ממערכת הנתונים הפתוחה של רשות המקרקעין של דובאי, והם מתארים עסקאות וחוזים שנרשמו בפועל ולא מחירי בקשה בפורטלים. הם חציונים ולא ממוצעים, וכל אחד מהם נשען על 20 עסקאות לפחות. השיטה המלאה מפורטת בסוף הדוח, כדי שכל מי שרוצה יוכל לשחזר אותה, ואת הסיבות שבגללן משקיעים בוחרים בדובאי ריכזנו בעמוד למה להשקיע בדובאי.

כמה עסקאות נרשמו ובאיזה שווי

מתחילת 2026 ועד 28.9 נרשמו ברשות המקרקעין של דובאי 122,437 עסקאות מכירה בשווי 377 מיליארד דירהם, ומתוכן 92,866 עסקאות דירות. ברבעון השלישי לבדו נרשמו 36,499 עסקאות בשווי 90.8 מיליארד דירהם, כ-400 עסקאות בכל יום. זה שוק עם נזילות גבוהה: מי שקונה בו קונה בשוק שבו נכסים מחליפים ידיים כל יום, ולא בשוק שקשה לצאת ממנו.

חלק מעסקאות סוף ספטמבר עשויות להירשם במערכת באיחור של כמה ימים, ולכן המספרים של הרבעון השלישי עשויים לעלות מעט בשליפה מאוחרת יותר.

על הנייר מול דירות מוכנות

שלוש מכל ארבע עסקאות דירות בדובאי ברבעון השלישי היו על הנייר (76%), שיעור שמעיד כמה משקיעים בוחרים ברכישה בלוח תשלומים פרוס. דירה על הנייר נמכרה בחציון של 1,051,000 דירהם ו-1,741 דירהם לרגל, ודירה מוכנה ב-1,200,000 דירהם ו-1,406 דירהם לרגל.

דירה על הנייר זולה יותר בסכום אבל יקרה יותר לרגל רבוע, כי היחידות החדשות קטנות יותר: גודל חציוני של 62.7 מ״ר על הנייר מול 80.5 מ״ר במוכן.

למשקיע זה אומר בחירה רחבה. רכישה על הנייר נותנת בניין חדש ולוח תשלומים פרוס עם הון עצמי קטן יותר עד המסירה, ודירה מוכנה נותנת שכירות מהיום הראשון. לפני שמתחייבים ללוח תשלומים כדאי לקרוא את המדריך לרכישה על הנייר, ולראות את דירות למכירה בדובאי בפרויקטים שאנחנו מלווים.

האזורים הפעילים ביותר

האזור עם מספר עסקאות הדירות הגבוה ביותר ברבעון היה Madinat Al Mataar, השם החוקי שתחתיו רושמת הרשות את פרויקטי Azizi Venice, עם 4,553 עסקאות, כולן על הנייר. JVC היה שני עם 2,219 עסקאות, כמחצית מהן בדירות מוכנות. מלבדו, רק Business Bay בעשירייה הראשונה נשען בעיקר על דירות מוכנות.

השמות בטבלה הם השמות שבהם DLD רושם את העסקאות, והם לא תמיד השמות המסחריים. לכן הוספנו את הפרויקטים הבולטים בכל אזור, כפי שהם מופיעים ברשומות. ברוב האזורים בעשירייה הראשונה כמעט כל העסקאות הן על הנייר, כלומר זו תמונה של היכן יזמים משיקים ומוכרים, ולא של היכן דירות מוכנות מחליפות ידיים.

מבין אזורי האתר, אחרי JVC הגיעו DLRC עם 1,048 עסקאות דירות ו-Business Bay עם 887, כשמצרפים גם עסקאות שנרשמו בכתיב אחר של אותו אזור. הפירוט המלא לכל אזור, כולל מחיר לפי סוג יחידה, שכר דירה ותשואה ברוטו אינדיקטיבית, נמצא במדריך איפה להשקיע בדובאי ובמאמר מחירי דירות בדובאי.

מחיר לרגל רבוע לפי סוג יחידה ואזור

המחיר החציוני לרגל רבוע בדירות בדובאי עמד ברבעון השלישי של 2026 על 1,705 דירהם. הטווח בין האזורים רחב: מ-1,376 דירהם לרגל ב-DLRC ועד 3,190 ב-Palm Jumeirah, כך שיש נקודת כניסה לכל תקציב ולכל מטרה.

השוואה אמיתית נעשית ברמת הבניין: אותו אזור יכול להחזיק מגדלים במחירים שונים מאוד לרגל, לפי הגיל, הנוף והיזם.

שכר דירה בחוזים חדשים

שכר הדירה השנתי החציוני בחוזה Ejari חדש לדירה בדובאי היה ברבעון השלישי 65,000 דירהם, כ-54 אלף ש״ח בשנה, או 87.9 דירהם לרגל רבוע בשנה. הנתון נשען על 51,399 חוזים חדשים לשנה, בלי חידושי חוזים, שכפופים למגבלות העלאה.

התשואה ברוטו האינדיקטיבית נעה בין 4.2% בדירות של שני חדרי שינה ב-Palm Jumeirah ל-8.8% בסטודיו ב-DLRC. היא מחושבת כשכר הדירה החציוני בחוזים חדשים חלקי המחיר החציוני של דירה מוכנה מאותו סוג, באותו אזור ובאותה תקופה, והיא לפני דמי ניהול, תקופות ריקות, עמלות ומס. איך מגיעים ממנה לתשואה נטו מוסבר במאמר תשואת שכירות בדובאי.

מה זה אומר למשקיע ישראלי

הנתונים מתארים שוק גדול ונזיל: יותר מ-120 אלף עסקאות מכירה מתחילת השנה, תשואת שכירות ברוטו אינדיקטיבית של עד 8.8%, ומחיר כניסה חציוני של כ-918 אלף ש״ח לדירה. אלה הנקודות שכדאי לקחת מהם:

1. דירה קטנה עדיין מניבה יותר באחוזים. ברוב אזורי האתר התשואה ברוטו האינדיקטיבית של סטודיו או חדר שינה אחד גבוהה מזו של שלושה חדרי שינה. לכן סטודיו וחדר שינה אחד הם נקודת הכניסה הפופולרית בקרב משקיעים, ואת התשואה של יחידה מסוימת אפשר לחשב במחשבון התשואה לדירה בדובאי.
2. המחיר הוא שוק ולא מחירון. כש-76% מהעסקאות הן על הנייר, השוואה של מחירון היזם לחציון של דירה מוכנה באותו אזור היא הבדיקה החשובה ביותר.
3. החשבון בשקלים משתנה גם בלי שהמחיר בדירהם זז. הדירהם צמוד לדולר, ולכן שינוי בשער הדולר מול השקל משנה את המחיר עבורכם. דירה במחיר החציוני עלתה ב-28.9.2026 כ-918 אלף ש״ח.
4. העלויות לא נגמרות במחיר. לסכום מתווספת אגרת רישום של 4% ברשות המקרקעין, ועלויות נוספות שמפורטות בעמוד עלויות הרכישה בדובאי.

אם אתם בוחנים השקעות נדל״ן בדובאי, התחילו מהמטרה: תזרים משכירות, שמירת ערך או רכישה על הנייר למכירה לפני המסירה, ורק אחר כך בחרו אזור ויחידה. כך נראה תהליך קניית דירה בדובאי איתנו, ואם תרצו שנשלוף את הנתונים הרשמיים לבניין מסוים, דברו איתנו.

מתודולוגיה: מקור, תאריכים ומסננים

כל הנתונים נשלפו ב-29.9.2026 ממערכת הנתונים הפתוחה של רשות המקרקעין של דובאי (DLD), דרך אותו ממשק שמשמש את עמוד הנתונים הפתוחים באתר הרשות, dubailand.gov.ae. השתמשנו בשני מאגרים: עסקאות מכירה רשומות, וחוזי שכירות שנרשמו ב-Ejari. הנתונים נשלפו בחלונות של שבוע, ונשמרו כפי שהתקבלו לפני כל עיבוד.

• תקופות: מתחילת השנה 1.1.2026-28.9.2026, והרבעון השלישי 1.7.2026-28.9.2026. התאריכים הם תאריכי הרישום לפי המסנן של DLD.
• מכירות: קבוצת העסקאות Sales. לחישובי המחיר נכללו רק יחידות מסוג Flat בשימוש מגורים, בהליכי Sale, Sell-Pre registration ו-Delayed Sell, בשווי של 100,000 דירהם ומעלה ובשטח של 15-2,000 מ״ר.
• שכירות: חוזי מגורים לדירה אחת, חוזים חדשים בלבד (בלי חידושים), לתקופה של 300-400 ימים, בשכר שנתי של 10,000-3,000,000 דירהם. חוזה שמופיע פעם אחת לכל פרויקט על אותה חלקה נספר פעם אחת.
• חציונים: כל מחיר הוא חציון. מחיר לרגל רבוע הוא סכום העסקה חלקי השטח במ״ר כפול 10.7639. תא עם פחות מ-20 תצפיות לא מוצג.
• שכר דירה לפי סוג יחידה: נתוני השכירות הפתוחים אינם כוללים מספר חדרים לדירות, ולכן סיווגנו חוזים לפי טווחי שטח שנגזרו מהגודל החציוני של כל סוג יחידה בעסקאות המכירה באותו אזור.
• תשואה ברוטו אינדיקטיבית: שכר דירה חציוני בחוזים חדשים חלקי מחיר חציוני של דירה מוכנה מאותו סוג, באותו אזור ובאותה תקופה.
• המרה לשקלים: השער היציג של בנק ישראל ב-28.9.2026, 3.066 ש״ח לדולר, ושער ההצמדה של 3.6725 דירהם לדולר.

מגבלות. הממשק הפתוח מאפשר שליפה רק מתחילת השנה הנוכחית, ו-Dubai Pulse, שמחזיק את ההיסטוריה המלאה, לא היה זמין בזמן השליפה. שמות האזורים הם שמות DLD: במכירות רוב העסקאות רשומות בשם הקהילה, ובשכירות בשם האזור החוקי, והמיפוי לאזורי האתר נבדק מול שמות הפרויקטים ברשומות. עסקאות מסוף ספטמבר עשויות להירשם באיחור.

חשוב לדעת

השיטה נבחרה כך שכל אחד יוכל לשחזר את המספרים בעצמו: אותם מסננים, אותה תקופה ואותו מקור. אם אתם משווים את הדוח לנתון שפורסם במקום אחר, בדקו קודם אם גם שם מדובר בעסקאות רשומות ובחציון, ולא במחירי בקשה או בממוצע.