איך בודקים שהמתווך והיזם בדובאי מורשים
בדובאי כל מתווך חייב רישיון, לכל משרד תיווך יש מספר רישום ולכל פרויקט על הנייר יש חשבון נאמנות בפיקוח. שלושת הדברים האלה פתוחים לבדיקה ציבורית, והעמוד הזה מסביר איך בודקים כל אחד מהם בכמה דקות, לפני שמעבירים שקל.
מי מפקח על תיווך נדל״ן בדובאי
שוק הנדל״ן בדובאי אינו שוק חופשי מרגולציה, ודווקא זה מה שרוב המשקיעים הישראלים לא יודעים. כל מי שמתווך בעסקת נדל״ן בדובאי חייב להיות מתווך מורשה עם רישיון אישי, המשרד שהוא עובד בו חייב רישום נפרד, וכל פרויקט שנמכר על הנייר חייב חשבון נאמנות ייעודי בפיקוח ממשלתי. שלוש השכבות האלה קיימות מכוח חוק, והן פתוחות לבדיקה של כל אדם, גם מישראל וגם בלי להכיר אף אחד בדובאי.
- DLD, רשות המקרקעין של דובאי
- Dubai Land Department. הגוף הממשלתי שמנהל את מרשם הנדל״ן בדובאי, רושם את הבעלויות, גובה את אגרות ההעברה ומנהל את מרשם היזמים.
- RERA, הרגולטור
- Real Estate Regulatory Agency. הזרוע הרגולטורית של ה-DLD, שהוקמה ב-2007 בחוק מספר 16 לאותה שנה. היא זו שמנפיקה את רישיונות התיווך, מנהלת את מדד דמי הניהול ומפקחת על חשבונות הנאמנות של הפרויקטים.
- ORN, מספר רישום המשרד
- Office Registration Number. המספר שמזהה את משרד התיווך עצמו כישות מורשית לפעול בדובאי. משרד בלי ORN בתוקף אינו רשאי לתווך, נקודה.
- BRN, כרטיס המתווך
- Broker Registration Number. הרישיון האישי של המתווך, שקשור למשרד מסוים. הוא כולל תאריך תפוגה, והוא נבדק בנפרד מהרישיון של המשרד.
ההפרדה בין ORN ל-BRN היא לא בירוקרטיה מיותרת. אדם יכול להחזיק כרטיס מתווך בתוקף בזמן שהמשרד שהוא מציג את עצמו בשמו כלל אינו רשום, ולהפך. לכן בודקים את שניהם, ולא אחד מהם. הערה על מילים: בעברית אומרים מתווך או סוכן נדל״ן, באנגלית ברוקר, והמשרד שהוא עובד בו נקרא חברת תיווך. כל השמות האלה מתארים אותה ישות בדיוק, ולכולם נדרש אותו רישיון.
מה מתווך חייב להציג לכם
מתווכים רציניים מצפים לשאלות האלה ועונים עליהן מיד. זו הרשימה המלאה של מה שאתם רשאים לבקש בשיחה הראשונה, ומה שאתם אמורים לקבל בלי היסוס ובלי הסבר למה זה לא נוח כרגע.
| מה בודקים | איפה בודקים | מה אמור להופיע |
|---|---|---|
| רישיון משרד התיווך | אתר ה-DLD, dubailand.gov.ae | שם החברה כפי שהוא רשום, מספר הרישיון ותאריך תוקף עתידי |
| מספר רישום המשרד, ORN | אפליקציית Dubai REST | סטטוס פעיל, ושם המשרד שתואם למה שנאמר לכם |
| כרטיס המתווך, BRN | אפליקציית Dubai REST או המרשם הציבורי | שם המתווך, המשרד שאליו הוא משויך, סטטוס פעיל ותאריך תוקף |
| רישום הפרויקט וחשבון הנאמנות | אפליקציית Dubai REST, במסך הפרויקט | הפרויקט רשום ב-RERA, יש לו חשבון נאמנות פעיל, ומוצג בו אחוז ההתקדמות בפועל |
הבדיקה עצמה, צעד אחר צעד
הכלי המרכזי הוא Dubai REST, האפליקציה הרשמית של ה-DLD, שזמינה חינם ל-iOS ול-אנדרואיד וגם למי שנמצא מחוץ לאיחוד האמירויות. היא לא דורשת תושבות ולא דורשת חשבון בנק מקומי, והיא נותנת גישה לאותם מרשמים שהרשות עצמה עובדת מולם.
- התקינו את Dubai REST והיכנסו למסך השירותים. אפשר גם דרך אתר ה-DLD, dubailand.gov.ae, אבל האפליקציה מהירה יותר.
- הזינו את מספר ה-BRN של המתווך שדיברתם איתו. אם הוא מסרב למסור אותו, הבדיקה נגמרה כאן והתשובה שלילית.
- ודאו ששם המתווך והמשרד שמופיעים במרשם תואמים בדיוק למה שנאמר לכם, ושהסטטוס פעיל ולא פג או מושהה.
- הזינו את ה-ORN של המשרד ובדקו אותו בנפרד, גם אם כרטיס המתווך תקין.
- עברו למסך הפרויקט, חפשו את שם הפרויקט שהוצע לכם, וודאו שהוא רשום ושמופיע לו חשבון נאמנות פעיל.
בדיקת היזם וחשבון הנאמנות
ברכישה על הנייר אתם מעבירים כסף לפרויקט שעדיין לא קיים, ולכן זהות היזם ומצב חשבון הנאמנות חשובים יותר מכל פרט אחר בעסקה. החוק שמסדיר את זה הוא חוק מספר 8 לשנת 2007 של אמירות דובאי, שעוסק בחשבונות נאמנות לפיתוח נדל״ן, והוא מפורסם במלואו בפורטל החקיקה הרשמי של דובאי.
שלושה דברים שהחוק הזה קובע, שניים מהם בסעיף 9, ושכדאי להכיר לפני החתימה: החשבון נפתח על שם הפרויקט הספציפי ולא על שם היזם, הכסף שבו מיועד אך ורק לבניית אותו פרויקט, ונושים של היזם אינם יכולים לעקל אותו. בנוסף, נאמן החשבון מחזיק חמישה אחוזים מסך הכספים גם אחרי שהפרויקט קיבל אישור השלמה, ומשחרר אותם ליזם רק שנה אחרי שהיחידות נרשמו על שם הרוכשים.
- היזם רשום במרשם היזמים של ה-DLD, ולא רק מציג את עצמו כחברת בנייה
- הפרויקט עצמו רשום ב-RERA ומופיע במסך הפרויקטים באפליקציה
- לפרויקט יש חשבון נאמנות פעיל, ופרטיו מוצגים
- אחוז ההתקדמות שמוצג באפליקציה תואם למה שהוצג לכם בשיחה
- התשלומים בהסכם מופנים לחשבון הנאמנות של הפרויקט, ולא לחשבון אחר
הסבר מלא על אופן הפעולה של המנגנון הזה, כולל מה הוא מבטיח ומה הוא לא מבטיח, נמצא במאמר שלנו על חשבון נאמנות בדובאי.
שישה סימני אזהרה
לא כל אחד מהם מעיד על הונאה, אבל כל אחד מהם מצדיק עצירה ובדיקה נוספת לפני שממשיכים.
- בקשה להעביר תשלום לחשבון פרטי, לחשבון של אדם, או לכל חשבון שאינו חשבון הנאמנות של הפרויקט
- סירוב, דחייה או התחמקות מלמסור מספר BRN או ORN
- הבטחת תשואה בכתב או בעל פה. תשואה היא תוצאה של שוק ואף גורם אינו יכול להתחייב עליה
- לחץ לחתום היום בגלל מחיר שנגמר מחר, בלי שהספקתם לקרוא את ההסכם
- הסכם רכישה שאינו מציין מועד מסירה, לוח תשלומים או את זכויותיכם במקרה של עיכוב
- פרויקט שלא מופיע במרשם הרשמי, בהסבר שהוא עוד לא הועלה למערכת
הרישוי שלנו, פתוח לבדיקה
עמוד שמסביר איך בודקים מתווך ולא מציג את המספרים של עצמו הוא עמוד חצי. אלה הפרטים שלנו, והם אותם פרטים שמופיעים בעמוד האודות. אפשר להזין כל אחד מהם באפליקציה ולראות מה חוזר.
- ישות משפטית
- MIND VISTA REAL ESTATE L.L.C
- רישיון משרד תיווך נדל״ן
- 1579534
- מספר רישום ב-RERA, ORN
- 58331
- כרטיס מתווך RERA, BRN
- 95401
- תחומי הפעילות ברישיון
- תיווך בקנייה ובמכירה של נדל״ן, ותיווך בהשכרת נכסים
- שנת הקמה
- 2021
אנחנו יועצי נדל״ן בדובאי שעובדים משני משרדים, אחד בישראל ואחד בדובאי, וכל ההתנהלות מול היזם ומול הרשויות עוברת דרכנו. מה בדיוק אנחנו לוקחים על עצמנו בכל שלב מפורט במדריך תהליך הרכישה, ומה שמעבר למחיר הדירה מפורט בעמוד עלויות רכישת נכס בדובאי.
חשוב לדעת
שאלות נפוצות על בדיקת מתווך ויזם
מוודאים תעודה ורישיון תיווך קיימים ובתוקף.
שני סימני האזהרה העיקריים בהשקעה בדובאי. הראשון הוא בקשה להעביר כסף לכל חשבון שהוא לא חשבון הנאמנות של הפרויקט. השני הוא התחייבויות והבטחות שונות למיניהן ליום שאחרי קבלת הדירה: חלק יבטיחו תשואות מוגזמות וחלק אף יבטיחו אפשרות מכירה מובטחת ברווח. לא ניתן להבטיח זאת, ואלו גורמים הנקבעים אך ורק על ידי השוק.
כל מי שמתווך בעסקה חייב רישיון, בין אם קוראים לו מתווך, ברוקר או סוכן נדל״ן. גם למשרד שהוא עובד בו, כלומר חברת התיווך, נדרש רישום נפרד. שני המספרים ניתנים לבדיקה ציבורית בתוך דקות.
רוצים לבדוק אותנו לפני שנדבר?
מספרי הרישוי שלנו מופיעים בעמוד הזה במלואם. תבדקו אותם באפליקציה, ואז נדבר.