Business Bay
Business Bay, ״ביזנס ביי״ בפי המשקיעים הישראלים, הוא רובע העסקים שצמוד מדרום ל-Downtown Dubai ויושב על תעלת דובאי. ההיגיון ההשקעתי בו פשוט: אותה קרבה למרכז של Downtown, במדרגת
לעמוד האזור Business BayDubai Marina
Dubai Marina, ״דובאי מרינה״, הוא רובע מגורים שנבנה סביב תעלה מלאכותית באורך של כשלושה קילומטרים. הוא האזור המוכר ביותר למשקיע הזר, ובניגוד לרוב דובאי הוא כבר בנוי במלואו. זה משנה לגמרי את אופי ההשקעה בו.
למה משקיעים ב-Dubai Marina
- חזית מים וחוף בהליכה טיילת המרינה לאורך התעלה, וחוף JBR צמוד. שילוב שקשה לשחזר במקום אחר בעיר.
- מטרו וגם רכבת קלה תחנת Sobha Realty על הקו האדום, ולצידה רשת הרכבת הקלה שמחברת את השכונה פנימה ול-JBR.
- שוק בשל עם היסטוריה רוב המגדלים נמסרו לפני שנים, ולכן יש נתוני שכירות ומכירות אמיתיים לבדוק ולא רק תחזיות.
איפה נמצא Dubai Marina ואיך מגיעים
המרינה נמצאת בחלק המערבי של העיר, צמודה ל-Sheikh Zayed Road מהצד האחד ולחוף מהצד השני. הנסיעה ל-Downtown Dubai אורכת כעשרים דקות בתנאי תנועה סבירים, ולנמל התעופה Al Maktoum הנסיעה קצרה מזו ל-DXB.
- תחנת Sobha Realty על הקו האדום, לצד רשת הרכבת הקלה הפנימית
- JBR והחוף במרחק הליכה מחלק מהמגדלים
- Palm Jumeirah ו-Bluewaters בנסיעה של דקות
- אזור המשרדים של Dubai Internet City ו-Media City צמוד
מי שוכר ב-Dubai Marina
שני קהלים שונים לגמרי מתחרים על אותן דירות. הראשון הוא שכירים בחברות הטכנולוגיה והמדיה שעובדים באזור, ששוכרים לשנה ומאריכים. השני הוא השכרה קצרת טווח לתיירים.
למשקיע זה אומר שיש שתי אסטרטגיות אפשריות באותה יחידה, והן מולידות מספרים שונים לחלוטין. השוואה בין שתי האפשרויות, כולל עלויות הניהול של כל אחת, היא חלק ממה שאנחנו עושים כיועצי השקעות נדל״ן בדובאי.
איך לבדוק מחירים ותשואה ב-Dubai Marina
אנחנו לא מפרסמים טבלת מחיר ממוצע ותשואה לאזור הזה. המספרים שמסתובבים ברשת מגיעים ברובם ממחירי בקשה בפורטלי תיווך, והפער ביניהם לבין מה שנרשם בפועל מוסבר במאמר מחירי דירות בדובאי. מה שכן אפשר לעשות הוא לבדוק בעצמכם, וזה לוקח כעשר דקות.
- במערכת הנתונים של רשות המקרקעין, באתר dubailand.gov.ae, סננו עסקאות לפי Dubai Marina ולפי סוג היחידה, לשנה האחרונה בלבד.
- הסתכלו על הפיזור ולא על הממוצע. ממוצע שמערבב סטודיו ופנטהאוז אינו מתאר אף אחד מהם.
- לצד השכירות, הצליבו מול מדד השכירות הרשמי של הרשות, כדי ששני המספרים שאתם מחלקים זה בזה יגיעו מאותו מקור.
אם תעדיפו שנעשה את זה עבורכם, בקשו את הנתונים לאזור הזה ונשלוף אותם מול המקורות הרשמיים ונמסור לכם את המספרים עם תאריך ועם המקור שלהם.
הסיכון הספציפי ל-Dubai Marina
הסיכון כאן הוא הפוך מ-Business Bay: לא עודף היצע אלא גיל. חלק מהמגדלים במרינה נמסרו לפני עשר שנים ויותר, ומערכות שמתבלות מוצאות ביטוי ישיר בדמי הניהול ובהיקף התיקונים הצפוי. שנת המסירה של הבניין היא נתון שחובה לבדוק כאן, והוא זמין ברשומות הרשות. מי שמחפש את אותה נגישות במדרגת מחיר נמוכה יותר בודק בדרך כלל גם את Jumeirah Lake Towers, מעבר לכביש.
סיכון שני: מי שמתכנן להשכרה קצרת טווח צריך לוודא שתקנון הבניין מרשה אותה. זה לא מובן מאליו, והוא משתנה בין בניין לבניין באותה שכונה.
מה אין ב-Dubai Marina
- אין כמעט היצע חדש על הנייר. מי שמחפש מחיר כניסה מוקדם לא ימצא אותו כאן
- אין חניה זולה ולא תנועה נוחה בשעות העומס
- אין שקט. זהו אחד האזורים התיירתיים בעיר
חשוב לדעת
אזורים נוספים בדובאי
דובאי אינה שוק אחד, ולכל אזור פרופיל שוכרים והיגיון השקעתי משלו.
Downtown Dubai
Downtown Dubai, ״דאונטאון דובאי״, הוא מרכז העיר המתוכנן של דובאי, ובו Burj Khalifa, Dubai Mall ומזרקת דובאי. בעבור משקיע, זה האזור שבו מחיר הכניסה הוא הגבוה בעיר והסיכון לאי השכרה
לעמוד האזור Downtown DubaiJumeirah Lake Towers
Jumeirah Lake Towers, המוכר בראשי התיבות JLT, הוא מקבץ מגדלים סביב אגמים מלאכותיים, ממש מעבר ל-Sheikh Zayed Road מ-Dubai Marina. הוא מציע את אותה נגישות של המרינה במדרגת מחיר
לעמוד האזור Jumeirah Lake TowersDubai Hills Estate
Dubai Hills Estate הוא קהילה מתוכננת בלב העיר, בין Al Khail Road ל-Umm Suqeim Street, שנבנתה סביב מגרש גולף, פארק מרכזי וקניון. בעוד רוב דובאי נבנתה לשוכר הבודד, המתחם הזה נבנה
לעמוד האזור Dubai Hills EstatePalm Jumeirah
Palm Jumeirah, ״פאלם ג׳ומיירה״, הוא האי המלאכותי בצורת עץ הדקל שהפך לסמל של העיר. מבחינת השקעה הוא הדוגמה הנקייה ביותר בעיר לנכס שההיצע שלו מוגבל פיזית: אי לא ניתן להרחיב, וחזית
לעמוד האזור Palm JumeirahDLRC
DLRC הוא אזור מגורים בפיתוח מהיר ב-Dubailand, על צירי התנועה הראשיים ובמרחק נסיעה קצר ממוקדי העיר. מה שמעניין בו מבחינת השקעה הוא השלב שבו הוא נמצא: הקהילה עדיין נבנית, ולכן
לעמוד האזור DLRCJVC
JVC היא השכונה הפעילה ביותר בדובאי מבחינת מספר עסקאות. עבור משקיע המשמעות המעשית של זה איננה יוקרה אלא נזילות: שוק עם הרבה קונים ומוכרים הוא שוק שקל יותר לצאת ממנו, ומחיר שנקבע בו
לעמוד האזור JVCDowntown Jebel Ali
Downtown Jebel Ali יושב על Sheikh Zayed Road בקצה המערבי של העיר, לצד נמל Jebel Ali, Expo City ונמל התעופה Al Maktoum. זהו האזור שתוכנית המתאר של דובאי ל-2040 מסמנת כמוקד צמיחה
לעמוד האזור Downtown Jebel AliDubai Islands
Dubai Islands הם מתחם של חמישה איים שמחדש את חזית המים של העיר, ומתוכנן לפי חזון דובאי 2040 כאחת מכתובות המגורים המרכזיות שלה. ההיגיון ההשקעתי כאן שונה מזה של שכונות היבשה: היצע
לעמוד האזור Dubai Islandsשאלות נפוצות על השקעה ב-Dubai Marina
חזית מים וחוף בהליכה, מטרו וגם רכבת קלה ושוק בשל עם היסטוריה. טיילת המרינה לאורך התעלה, וחוף JBR צמוד. שילוב שקשה לשחזר במקום אחר בעיר.
אחרי קבלת הנכס אנחנו פועלים למציאת שוכר והכנסתו לדירה בהקדם האפשרי, כדי שהנכס יתחיל לייצר תשואה. הליווי הזה כלול בשירות שלנו ללא שום עלות. הניהול השוטף מתבצע מול חברת ניהול מקומית, ולכם יש אותנו, תמיד זמינים, גם בישראל וגם בדובאי, לכל שאלה.
לא בגלל סיפור אחד, אלא בגלל הצטלבות של כמה גורמים: באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים ואין מס על רווחי הון, טווח התשואה השנתי שמקובל לצטט הוא 7-11% ברוטו, האוכלוסייה חצתה 4.58 מיליון תושבים בסוף 2025 בגידול של 7.5% בשנה אחת, והרגולציה המקומית נבנתה כדי לאפשר לזרים לרכוש ולהחזיק נכסים. בשיחה נעבור על כל אחד מהם ביחס למה שאתם מחפשים, כולל מה שצריך לשקול לפני שמתקדמים.
טווח התשואה השנתי שמקובל לצטט בדובאי הוא 7-11%, והוא טווח ברוטו: לפני דמי ניהול, לפני חודשים שבהם הנכס ריק ולפני עמלת ניהול השכרה. זהו מספר שוק כללי שמצוטט רבות ולא נתון שרשות המקרקעין מפרסמת. לנכס מסוים המספר נגזר משני נתונים רשמיים: שכר הדירה שמדד השכירות החכם של רשות המקרקעין מפרסם ברמת הבניין, והמחיר שנרשם בעסקה ברשות. התשואה בפועל תלויה באזור, בסוג היחידה, במועד הרכישה, בעלויות השוטפות ובתנאי השוק במועד ההשכרה. אנחנו לא מבטיחים תשואה ולא מציגים תחזיות כעובדה: אלה נתונים קיימים בשטח ולא הבטחה.
הצעד הבא
רוצים לראות מה זמין ב-Dubai Marina?
נעביר לכם את ההצעה העדכנית של היזם לפרויקטים באזור, כולל סוגי היחידות ולוח התשלומים, לפי מה שרלוונטי לתקציב שלכם.