Business Bay
Business Bay, ״ביזנס ביי״ בפי המשקיעים הישראלים, הוא רובע העסקים שצמוד מדרום ל-Downtown Dubai ויושב על תעלת דובאי. ההיגיון ההשקעתי בו פשוט: אותה קרבה למרכז של Downtown, במדרגת
לעמוד האזור Business BayDubai Hills Estate
Dubai Hills Estate הוא קהילה מתוכננת בלב העיר, בין Al Khail Road ל-Umm Suqeim Street, שנבנתה סביב מגרש גולף, פארק מרכזי וקניון. בעוד רוב דובאי נבנתה לשוכר הבודד, המתחם הזה נבנה למשפחות, וזה משנה את כל מאפייני ההשכרה בו.
למה משקיעים ב-Dubai Hills Estate
- קהילה משפחתית מתוכננת פארק מרכזי, מגרש גולף, שבילי אופניים ובתי ספר בתוך המתחם עצמו.
- שוכר שנשאר שנים משפחה שרשמה ילדים לבית ספר בשכונה לא עוברת כל שנה. תחלופה נמוכה היא כסף.
- מרכז גאוגרפי גישה נוחה ל-Downtown Dubai ול-Dubai Marina גם יחד, דרך Al Khail Road.
איפה נמצא Dubai Hills Estate ואיך מגיעים
המתחם יושב פחות או יותר במרכז המשולש שבין Downtown Dubai, Dubai Marina והשכונות המזרחיות. זה היתרון שלו וגם מה שמצדיק את מחירו, כי הוא לא מחייב לבחור צד אחד של העיר.
- Al Khail Road עובר בצמוד ומחבר צפונה ודרומה
- קניון, מרכז רפואי ובתי ספר בתוך המתחם
- ללא תחנת מטרו בתוך המתחם. הנגישות כאן מבוססת על רכב
מי שוכר ב-Dubai Hills Estate
משפחות של מנהלים ושל בעלי מקצועות חופשיים, רבות מהן עם ילדים בגיל בית הספר. אלה שוכרים שמחפשים חוזה לשנה ומחדשים אותו שוב ושוב, והם עומדים בניגוד גמור לשוכר הצעיר שמחליף שכונה כל שנה.
למשקיע זה אומר פחות חודשים ריקים, פחות עמלות תיווך חוזרות ופחות שחיקה של הדירה. אלה מרכיבים שלא מופיעים בתשואה הברוטו וכן מופיעים בתשואה הנטו.
איך לבדוק מחירים ותשואה ב-Dubai Hills Estate
אנחנו לא מפרסמים טבלת מחיר ממוצע ותשואה לאזור הזה. המספרים שמסתובבים ברשת מגיעים ברובם ממחירי בקשה בפורטלי תיווך, והפער ביניהם לבין מה שנרשם בפועל מוסבר במאמר מחירי דירות בדובאי. מה שכן אפשר לעשות הוא לבדוק בעצמכם, וזה לוקח כעשר דקות.
- במערכת הנתונים של רשות המקרקעין, באתר dubailand.gov.ae, סננו עסקאות לפי Dubai Hills Estate ולפי סוג היחידה, לשנה האחרונה בלבד.
- הסתכלו על הפיזור ולא על הממוצע. ממוצע שמערבב סטודיו ופנטהאוז אינו מתאר אף אחד מהם.
- לצד השכירות, הצליבו מול מדד השכירות הרשמי של הרשות, כדי ששני המספרים שאתם מחלקים זה בזה יגיעו מאותו מקור.
אם תעדיפו שנעשה את זה עבורכם, בקשו את הנתונים לאזור הזה ונשלוף אותם מול המקורות הרשמיים ונמסור לכם את המספרים עם תאריך ועם המקור שלהם.
הסיכון הספציפי ל-Dubai Hills Estate
ריכוזיות יזם. המתחם תוכנן ונבנה בעיקרו על ידי יזם אחד, והמשמעות היא שקצב ההיצע העתידי בשכונה נקבע במידה רבה על ידי גורם אחד. זה עובד לטובה כשהאחידות שומרת על רמת המתחם, ולרעה כשאותו גורם מוציא היצע גדול לשוק בבת אחת.
סיכון שני: מדרגת המחיר כאן גבוהה מהממוצע, ולכן התשואה באחוזים נמוכה מזו של שכונות מתפתחות. מי שמחפש את התשואה הגבוהה ביותר לא ימצא אותה כאן.
מה אין ב-Dubai Hills Estate
- אין תחנת מטרו בתוך המתחם
- אין חוף ואין חזית מים
- אין שוק שכירות קצרת טווח משמעותי. זה אזור של חוזים שנתיים
חשוב לדעת
אזורים נוספים בדובאי
דובאי אינה שוק אחד, ולכל אזור פרופיל שוכרים והיגיון השקעתי משלו.
Dubai Marina
Dubai Marina, ״דובאי מרינה״, הוא רובע מגורים שנבנה סביב תעלה מלאכותית באורך של כשלושה קילומטרים. הוא האזור המוכר ביותר למשקיע הזר, ובניגוד לרוב דובאי הוא כבר בנוי במלואו. זה משנה
לעמוד האזור Dubai MarinaDowntown Dubai
Downtown Dubai, ״דאונטאון דובאי״, הוא מרכז העיר המתוכנן של דובאי, ובו Burj Khalifa, Dubai Mall ומזרקת דובאי. בעבור משקיע, זה האזור שבו מחיר הכניסה הוא הגבוה בעיר והסיכון לאי השכרה
לעמוד האזור Downtown DubaiJumeirah Lake Towers
Jumeirah Lake Towers, המוכר בראשי התיבות JLT, הוא מקבץ מגדלים סביב אגמים מלאכותיים, ממש מעבר ל-Sheikh Zayed Road מ-Dubai Marina. הוא מציע את אותה נגישות של המרינה במדרגת מחיר
לעמוד האזור Jumeirah Lake TowersPalm Jumeirah
Palm Jumeirah, ״פאלם ג׳ומיירה״, הוא האי המלאכותי בצורת עץ הדקל שהפך לסמל של העיר. מבחינת השקעה הוא הדוגמה הנקייה ביותר בעיר לנכס שההיצע שלו מוגבל פיזית: אי לא ניתן להרחיב, וחזית
לעמוד האזור Palm JumeirahDLRC
DLRC הוא אזור מגורים בפיתוח מהיר ב-Dubailand, על צירי התנועה הראשיים ובמרחק נסיעה קצר ממוקדי העיר. מה שמעניין בו מבחינת השקעה הוא השלב שבו הוא נמצא: הקהילה עדיין נבנית, ולכן
לעמוד האזור DLRCJVC
JVC היא השכונה הפעילה ביותר בדובאי מבחינת מספר עסקאות. עבור משקיע המשמעות המעשית של זה איננה יוקרה אלא נזילות: שוק עם הרבה קונים ומוכרים הוא שוק שקל יותר לצאת ממנו, ומחיר שנקבע בו
לעמוד האזור JVCDowntown Jebel Ali
Downtown Jebel Ali יושב על Sheikh Zayed Road בקצה המערבי של העיר, לצד נמל Jebel Ali, Expo City ונמל התעופה Al Maktoum. זהו האזור שתוכנית המתאר של דובאי ל-2040 מסמנת כמוקד צמיחה
לעמוד האזור Downtown Jebel AliDubai Islands
Dubai Islands הם מתחם של חמישה איים שמחדש את חזית המים של העיר, ומתוכנן לפי חזון דובאי 2040 כאחת מכתובות המגורים המרכזיות שלה. ההיגיון ההשקעתי כאן שונה מזה של שכונות היבשה: היצע
לעמוד האזור Dubai Islandsשאלות נפוצות על השקעה ב-Dubai Hills Estate
קהילה משפחתית מתוכננת, שוכר שנשאר שנים ומרכז גאוגרפי. פארק מרכזי, מגרש גולף, שבילי אופניים ובתי ספר בתוך המתחם עצמו.
אחרי קבלת הנכס אנחנו פועלים למציאת שוכר והכנסתו לדירה בהקדם האפשרי, כדי שהנכס יתחיל לייצר תשואה. הליווי הזה כלול בשירות שלנו ללא שום עלות. הניהול השוטף מתבצע מול חברת ניהול מקומית, ולכם יש אותנו, תמיד זמינים, גם בישראל וגם בדובאי, לכל שאלה.
לא בגלל סיפור אחד, אלא בגלל הצטלבות של כמה גורמים: באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים ואין מס על רווחי הון, טווח התשואה השנתי שמקובל לצטט הוא 7-11% ברוטו, האוכלוסייה חצתה 4.58 מיליון תושבים בסוף 2025 בגידול של 7.5% בשנה אחת, והרגולציה המקומית נבנתה כדי לאפשר לזרים לרכוש ולהחזיק נכסים. בשיחה נעבור על כל אחד מהם ביחס למה שאתם מחפשים, כולל מה שצריך לשקול לפני שמתקדמים.
טווח התשואה השנתי שמקובל לצטט בדובאי הוא 7-11%, והוא טווח ברוטו: לפני דמי ניהול, לפני חודשים שבהם הנכס ריק ולפני עמלת ניהול השכרה. זהו מספר שוק כללי שמצוטט רבות ולא נתון שרשות המקרקעין מפרסמת. לנכס מסוים המספר נגזר משני נתונים רשמיים: שכר הדירה שמדד השכירות החכם של רשות המקרקעין מפרסם ברמת הבניין, והמחיר שנרשם בעסקה ברשות. התשואה בפועל תלויה באזור, בסוג היחידה, במועד הרכישה, בעלויות השוטפות ובתנאי השוק במועד ההשכרה. אנחנו לא מבטיחים תשואה ולא מציגים תחזיות כעובדה: אלה נתונים קיימים בשטח ולא הבטחה.
הצעד הבא
רוצים לראות מה זמין ב-Dubai Hills Estate?
נעביר לכם את ההצעה העדכנית של היזם לפרויקטים באזור, כולל סוגי היחידות ולוח התשלומים, לפי מה שרלוונטי לתקציב שלכם.