השקעות נדל״ן בחו״ל: למה דובאי מובילה
התשובה הקצרה: לרוב המשקיעים הישראלים שמחפשים תשואה משכירות, דובאי מובילה: בלי מס הכנסה על יחידים, עם חשבון נאמנות חובה על הנייר ובשלוש וחצי שעות טיסה מתל אביב. מדריך לישראלים שמבוסס על מקורות רשמיים: השוואה בין דובאי, קפריסין, יוון, פורטוגל, ארה״ב וגאורגיה, המיסוי בישראל, התהליך, הסיכונים, ואיפה כדאי להשקיע לפי המטרה שלכם.
השקעות נדל״ן בחו״ל: התשובה הקצרה
השקעות נדל״ן בחו״ל מתאימות לישראלים שיש להם הון עצמי פנוי לטווח של שנים, שמחפשים תשואת שכירות או פיזור מחוץ לשוק המקומי, ומוכנים להתמודד עם מיסוי בשתי מדינות ועם ניהול מרחוק. היעד הנכון נקבע לפי ארבעה דברים: מיסוי, הגנת הקונה, עלויות עסקה ונזילות, ולא לפי התשואה שמופיעה במודעה.
התשובה שלנו אחרי ההשוואה: לרוב המשקיעים הישראלים שמחפשים תזרים משכירות, דובאי היא היעד המוביל. באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים ואין מס על רווח במכירה, כסף ששולם ליזם על הנייר נכנס לחשבון נאמנות לפי חוק מס׳ 8 לשנת 2007, ורשות המקרקעין מפרסמת את העסקאות הרשומות כנתונים פתוחים. בשאר היעדים המס המקומי מקטין את התשואה עוד לפני המס בישראל, ובחלקם אין מנגנון נאמנות רשמי לרכישה על הנייר.
העמוד הזה משווה בין שישה יעדים שישראלים שוקלים בפועל: דובאי, קפריסין, יוון, פורטוגל, ארה״ב וגאורגיה. כל נתון בטבלאות נלקח ממקור רשמי של המדינה עצמה או של רשות המסים בישראל, ולצד כל אחד מופיע התאריך שבו נבדק. אנחנו עובדים רק בדובאי, ולכן נסביר גם למה בחרנו בה, ובאילו מקרים יעד אחר יתאים לכם יותר.
- 6
- יעדים בהשוואה, כל אחד ממקורות רשמיים
- 15%
- מסלול המס בישראל על שכר דירה מנכס בחו״ל (סעיף 122א)
- 25%
- מס רווח הון בישראל על מכירת נכס בחו״ל, על הרווח הריאלי
- 30 יום
- לדיווח ולמקדמה לרשות המסים אחרי מכירת נכס בחו״ל
למה דובאי מובילה, ולמה בחרנו בה
בחרנו לעבוד רק בדובאי כי שלושה דברים מתקיימים בה יחד: אין מס הכנסה על יחידים ולכן המס היחיד על השכירות הוא בישראל, הכסף ששולם ליזם על הנייר מופקד בחשבון נאמנות לפי חוק, וכל עסקה נרשמת ברשות המקרקעין עם נתונים ציבוריים. זה לא הופך אותה למתאימה לכולם. הנתונים הרשמיים על הביקוש, מגידול האוכלוסייה ועד ההגירה, מרוכזים במאמר הביקוש לדיור בדובאי.
- מיסוי ביעד
- רשות המסים הפדרלית של האמירויות (FTA) קובעת שהכנסה של אדם פרטי מהשקעה בנדל״ן, שאינה דורשת רישיון, אינה חייבת במס חברות, בלי קשר לסכום. המס היחיד על השכירות הוא בישראל, כמתואר בהמשך.
- הגנה על כסף ששולם ליזם
- לפי חוק מס׳ 8 לשנת 2007, כספי הרוכשים בפרויקט על הנייר נכנסים לחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט ומשתחררים לפי התקדמות הבנייה. הפירוט במאמר על חשבון נאמנות בדובאי.
- שקיפות
- כל עסקה נרשמת ברשות המקרקעין, וב-2025 נרשמו יותר מ-270 אלף עסקאות בשווי 917 מיליארד דירהם, לפי משרד התקשורת של דובאי. הנתונים הגולמיים זמינים לציבור.
- מה שכדאי לדעת גם כן
- בדובאי דמי הניהול של כל בניין מאושרים מראש בפיקוח RERA ומשפיעים על התשואה נטו, ולכן בוחרים בניין ולא רק אזור.
הסיבות המלאות, עם הנתונים והמקורות, נמצאות בעמוד למה להשקיע בדובאי. מי שכבר החליט על דובאי ימצא את כל הדרך במדריך להשקעות נדל״ן בדובאי, ואת הפרויקטים שאנחנו מלווים בעמוד דירות למכירה בדובאי. לשאלות על המקרה שלכם, שיחה ראשונית היא ללא עלות.
מתי השקעה בנדל״ן בחו״ל הגיונית לישראלים
השקעה בנדל״ן בחו״ל הגיונית כשיש לכם הון עצמי שלא תצטרכו בחמש השנים הקרובות, כשמטרת ההשקעה ברורה (תזרים, השבחה או פיזור), וכשאתם מוכנים לשלם על ליווי מקצועי בשתי המדינות. היא פחות מתאימה למי שכל ההון שלו יושב בנכס אחד, או למי שמחפש כסף נזיל.
הסיבה שישראלים מסתכלים החוצה פשוטה: מחירי הדירות בישראל גבוהים ביחס לשכר הדירה, ולכן התשואה משכירות נמוכה, ובנוסף רכישת דירה נוספת בישראל חייבת במס רכישה גבוה. בחו״ל אפשר למצוא יחס אחר בין מחיר לשכירות, לעיתים בסכום כניסה נמוך יותר. אבל היחס הזה מגיע עם שכבות עלות וסיכון שלא קיימות בארץ.
סימנים שזה מתאים לכם
- יש לכם הון עצמי שאינו כרית הביטחון של המשפחה, ואתם יכולים לנעול אותו לשנים.
- אתם מבינים שהתשואה שמעניינת היא נטו, אחרי מיסים בשתי המדינות, דמי ניהול וחודשים ריקים.
- אתם מוכנים לעבוד עם רואה חשבון ישראלי ועם עורך דין מקומי, ולשלם להם.
- אתם מחפשים פיזור: נכס במטבע אחר ובכלכלה אחרת, לצד הנכסים שלכם בישראל.
סימנים שכדאי לחכות
- הכסף עשוי להידרש בשנים הקרובות, או שמדובר בכל ההון הפנוי שלכם.
- ההחלטה נשענת על תשואה שהובטחה לכם, ולא על מספרים שבדקתם בעצמכם.
- אין לכם זמן או רצון לעסוק בדיווח שנתי ובמעקב אחרי נכס מרחוק.
נדל״ן בחו״ל, דירה בישראל או שוק ההון: מה עדיף?
אין אפיק שעדיף תמיד. שוק ההון נזיל, מפוזר וזול לתפעול, אבל תנודתי. דירה בישראל מוכרת ונוחה לניהול, אבל יקרה ביחס לשכירות וחייבת במס רכישה על דירה נוספת. נדל״ן בחו״ל מציע יחס אחר בין מחיר לשכירות ופיזור מטבעי, בתמורה לנזילות נמוכה ולמורכבות מיסוי. ההחלטה תלויה במה שההשקעה צריכה לעשות בשבילכם.
- שוק ההון
- קנייה ומכירה בתוך יום, פיזור רחב בסכום קטן ועלויות תפעול נמוכות. מנגד, השווי משתנה כל יום, ואין נכס מוחשי שמייצר שכר דירה.
- דירה להשקעה בישראל
- שוק, שפה ומשפט מוכרים, וניהול קל יחסית. מנגד, מחיר כניסה גבוה, תשואה נמוכה משכירות ומס רכישה על דירה נוספת.
- נדל״ן בחו״ל
- מחיר כניסה נמוך יותר בחלק מהיעדים, יחס אחר בין מחיר לשכירות ופיזור מחוץ לשקל. מנגד, מיסוי בשתי מדינות, עלויות עסקה, ניהול מרחוק ומכירה שאורכת חודשים.
- קרן או מוצר מנוהל
- חשיפה לנדל״ן בחו״ל בלי לנהל נכס, לעיתים בסכום קטן. מנגד, אין לכם שליטה על הנכס, ויש שכבת דמי ניהול ונזילות שנקבעת בתנאי הקרן.
לרוב המשקיעים התשובה אינה ״או״ אלא ״כמה מכל אחד״. נכס בחו״ל הוא בדרך כלל חלק מתיק, ולא התיק כולו. ההשוואה בהמשך העמוד עוזרת להחליט אם נכס ישיר מתאים לכם, ואם כן, באיזו מדינה. מי שמתלבט איזה סכום מספיק כדי להתחיל ימצא דוגמה מפורטת במאמר השקעה בדובאי עם 500 אלף שקל.
הדרכים להשקיע בנדל״ן בחו״ל
יש ארבע דרכים עיקריות להשקיע בנדל״ן בחו״ל: לקנות דירה מוגמרת, לקנות דירה על הנייר מיזם, להשקיע בקרן או במוצר מנוהל, או להצטרף לעסקה משותפת עם משקיעים נוספים. ההבדל ביניהן הוא בשליטה, בסכום הכניסה, בנזילות ובמי שנושא בסיכון הביצוע.
- דירה מוגמרת (יד שנייה)
- הנכס קיים, אפשר לראות אותו, לבדוק את השכירות בפועל ולהתחיל לקבל הכנסה מיד. מנגד, משלמים את מלוא המחיר בבת אחת, ובחלק מהמדינות גם אגרת העברה גבוהה יותר מאשר על דירה חדשה.
- דירה על הנייר
- המחיר נקבע היום והתשלום נפרס עד המסירה, ולכן ההון נכנס בהדרגה. מנגד, אין הכנסה עד המסירה, ויש סיכון עיכוב. כאן ההבדל בין המדינות בהגנה על הכסף ששולם ליזם הוא קריטי. פירטנו אותו בעמוד נכס על הנייר בדובאי.
- קרן או מוצר מנוהל
- חשיפה לנדל״ן בלי לנהל נכס, לפעמים בסכום נמוך. מנגד, אין שליטה על מה נקנה ומתי נמכר, ויש דמי ניהול. המיסוי בישראל על קרן שונה מהמיסוי על דירה, ובודקים אותו בנפרד.
- עסקה משותפת
- כמה משקיעים רוכשים יחד בניין או פרויקט דרך ישות משפטית. היא מאפשרת להיכנס לנכס גדול יותר, אבל הכסף נעול עד שהשותף המנהל מחליט למכור, והזכויות שלכם תלויות בהסכם השותפות.
אנחנו עוסקים רק בדרך הראשונה והשנייה: רכישה ישירה של דירה בדובאי, מוגמרת או על הנייר. זו הדרך שבה הבעלות רשומה ישירות על שמכם ברשות המקרקעין, ואתם מחליטים מתי להשכיר ומתי למכור. מי שמעדיף לא לנהל נכס בכלל, יתאים לו כנראה יותר מוצר מנוהל, וזו תשובה לגיטימית.
השוואת יעדים: דובאי, קפריסין, יוון, פורטוגל, ארה״ב וגאורגיה
ההבדלים הגדולים בין היעדים אינם במחיר אלא בכללים: מי רשאי לקנות, כמה עולה העסקה עצמה, באיזה מטבע, וכמה רחוק הנכס. בדובאי ובגאורגיה זר קונה דירה בלי היתר, בקפריסין נדרש היתר מהמחוז, ובארה״ב ובגאורגיה עלויות העסקה והמסים משתנים לפי המקום. הטבלה מרכזת את הכללים כפי שנבדקו במקורות הרשמיים.
| יעד | בעלות לזרים | עלויות רכישה עיקריות | מטבע | טיסה ישירה מתל אביב |
|---|---|---|---|---|
| דובאי | בעלות מלאה (freehold) באזורים שנקבעו לזרים, לפי חוק מס׳ 7 לשנת 2006 | אגרת רשות המקרקעין 4% משווי העסקה; מע״מ 0% על מכירה ראשונה של דירה חדשה | דירהם, צמוד לדולר (3.6725) | כ-3.5 שעות |
| קפריסין | אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד צריכים היתר מהמחוז; עד שתי יחידות, או מגרש עד 4,000 מ״ר | דירה חדשה: מע״מ 19% (5% רק לדירת מגורים עיקרית). יד שנייה: אגרת העברה 3-8% בהנחה של 50%. מס בולים בוטל ב-2026 | אירו | כשעה |
| יוון | אין צורך בהיתר, למעט באזורי ספר שנקבעו | מס העברה 3.09%; מע״מ 24% על בנייה חדשה מושעה עד 31.12.2026. הוכרז מס העברה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד, שטרם נחקק | אירו | כשעתיים |
| פורטוגל | אין הגבלה מיוחדת; נדרש מספר מס מקומי (NIF) | מאז מאי 2026 תושב חוץ משלם מס העברה (IMT) אחיד של 7.5% על כל המחיר, ועוד מס בולים 0.8% | אירו | כ-6 שעות |
| ארה״ב | אין איסור פדרלי על דירת מגורים; כמה מדינות מגבילות אזרחי מדינות מסוימות, וישראל אינה ביניהן | משתנות לפי מדינה ומחוז: מסי העברה מקומיים, ביטוח בעלות ועמלות סגירה | דולר | כ-12 שעות לניו יורק |
| גאורגיה | דירות פתוחות לזרים; קרקע חקלאית רק לאזרחים | אגרת רישום בעלות 150-350 לארי, לפי מהירות השירות | לארי | כ-2.5 שעות |
זמני הטיסה הם זמני טיסה ישירה משוערים לפי לוחות זמנים מתפרסמים, ומשתנים לפי חברה ועונה. הם רלוונטיים יותר ממה שנדמה: נכס שמגיעים אליו בשעה או בשלוש שעות קל יותר לבדוק לפני הרכישה ולבקר אחריה, וזה משפיע על היכולת שלכם לפקח על הניהול.
מיסים במדינת הנכס: דובאי מול שאר היעדים
מדינת הנכס ממסה לרוב את השכירות, את הרווח במכירה ולפעמים את עצם הבעלות. דובאי היא היחידה ברשימה שאין בה מס הכנסה על יחידים ואין מס שנתי על בעלים. ביעדים האחרים המס המקומי מקטין את התשואה עוד לפני המס בישראל, ולכן חשוב לבדוק את שניהם יחד.
| יעד | מס על שכר דירה | מס על רווח במכירה | מס שנתי על הנכס |
|---|---|---|---|
| דובאי | אין מס הכנסה על יחידים; השקעה פרטית בנדל״ן שאינה דורשת רישיון אינה חייבת במס חברות | אין | אין על הבעלים. השוכר משלם לעירייה דמי דיור של 5% משכר הדירה |
| קפריסין | מס הכנסה מדורג: 0% עד 22,000 אירו, ואחר כך 20-35%, עם ניכוי של 20% משכר הדירה. ההיטל הביטחוני על שכירות בוטל ב-2026 | 20% על הרווח, עם פטור לכל החיים של 30,000 אירו | מס הרכוש הארצי בוטל מ-2017 |
| יוון | 15% עד 12,000 אירו, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000 ו-45% מעל | מס של 15% על הרווח מושעה עד 31.12.2026 | ENFIA, לפי שווי אזורי, שטח וגיל המבנה |
| פורטוגל | 25%, עם הפחתה בחוזים ארוכים. בשנים 2026-2029 חל 10% על שכירות מתונה, עד פי 2.5 משכר המינימום | 50% מהרווח מצטרף להכנסה וממוסה במדרגות, עד 48% | IMI בשיעור 0.3%-0.45% מהשווי לצורכי מס, ומעל 600,000 אירו גם AIMI |
| ארה״ב | 30% ניכוי במקור מהשכירות ברוטו, או בחירה במיסוי על ההכנסה נטו לפי מדרגות (טופס 1040-NR) | מס על הרווח; הקונה מנכה במקור 15% ממחיר המכירה (FIRPTA) | מס רכוש מקומי שקובעים המחוז והעירייה |
| גאורגיה | 5% על השכרת דירת מגורים למגורים, בלי ניכוי הוצאות | פטור על דירה שהוחזקה יותר משנתיים; 5% אם פחות | פטור אם הכנסת המשפחה עד 40,000 לארי, ואחר כך 0.05%-1% משווי השוק |
השקעות נדל״ן בדובאי מול יעדים אחרים בחו״ל: המס על שכר הדירה
ההבדל הבולט בין דובאי לבין קפריסין, יוון, פורטוגל וארצות הברית הוא המס במדינת הנכס: באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים, ולכן שכר הדירה אינו ממוסה בדובאי עצמה. בארבעת היעדים האחרים שכר הדירה חייב במס מקומי. בישראל אתם חייבים במס על ההכנסה בכל מקרה, בכפוף לדין הישראלי ולאמנות המס.
| יעד | מס על שכר דירה במדינת הנכס | השוואה מלאה |
|---|---|---|
| דובאי | אין מס הכנסה על יחידים באיחוד האמירויות, ולכן אין מס מקומי על שכר הדירה. | למה דובאי |
| קפריסין | מס הכנסה אישי במדרגות: 0% עד 22,000 אירו בשנה, ומעל לכך 20%-35% (משנת המס 2026). | נדל״ן בדובאי מול קפריסין |
| יוון | מדרגות נפרדות להכנסה מנכסים: 15% עד 12,000 אירו, ואחר כך 25%, 35% ו-45% מעל 36,000 אירו (משנת המס 2026). | נדל״ן בדובאי מול יוון |
| פורטוגל | שיעור אוטונומי של 25% על שכירות למגורים, עם הפחתות לחוזים ארוכי טווח. | נדל״ן בדובאי מול פורטוגל |
| ארצות הברית | לתושב זר: 30% מהברוטו כברירת מחדל, או מס מדורג על ההכנסה נטו למי שבוחר בכך לפי סעיף 871(d). | נדל״ן בדובאי מול ארה״ב |
שורת מס אחת אינה השוואה מלאה. עלויות הרכישה, המס על רווח במכירה, דמי הניהול ותנאי המימון שונים מיעד ליעד, וחלק מהשיעורים בטבלה חלים רק מעל סף הכנסה או לפי סוג החוזה. הסקירה המלאה נמצאת בטבלאות שבעמוד הזה, ולכל יעד יש מאמר השוואה נפרד מול דובאי.
לפני שמחליטים, בדקו את המיסוי הצפוי מול רואה חשבון ישראלי שמכיר את אמנות המס הרלוונטיות. מה חל על נכס בדובאי כשאתם תושבי ישראל מרוכז במאמר מיסוי נדל״ן בדובאי לתושבי ישראל, ואם תרצו לעבור על המספרים שלכם, דברו איתנו.
מחירי דירות: מה מפרסמת דובאי ומה שאר המדינות
אין מדד רשמי אחד שמשווה מחירי דירות בין מדינות, ולכן לא נציג ״מחיר ממוצע למטר״ ליעדים. מה שכן קיים הוא מדד רשמי בכל מדינה, שמראה לאן המחירים זזים. מספרים של ״מחיר ממוצע״ שמופיעים באתרי שיווק נלקחים בדרך כלל ממחירי בקשה בפורטלים, ולא מעסקאות שנרשמו.
| יעד | המקור הרשמי | הנתון האחרון |
|---|---|---|
| דובאי | רשות המקרקעין ומשרד התקשורת של דובאי | 2025: יותר מ-270 אלף עסקאות בשווי 917 מיליארד דירהם, עלייה של 20% |
| קפריסין | הבנק המרכזי של קפריסין | רבעון שני 2026: עלייה של 8.5% במדד מחירי הדירות בשנה, ו-8.9% בדירות |
| יוון | הבנק של יוון | רבעון שני 2026: עלייה של 5.5% במחירי הדירות בשנה, 5.0% באתונה |
| פורטוגל | המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INE) | רבעון ראשון 2026: מחיר חציוני של 2,337 אירו למ״ר (5,292 בעיריית ליסבון). ברבעון השני עלייה של 16.5% במדד בשנה |
| ארה״ב | הלשכה האמריקאית למפקד | אוגוסט 2026: מחיר חציוני של בית חדש שנמכר 393,700 דולר |
| גאורגיה | הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה (Geostat) | רבעון שני 2026: עלייה של 4.8% במחירי הדירות בטביליסי בשנה |
שימו לב שהנתונים אינם זהים באופיים: בחלק מהמדינות זה מדד שינוי, באחרות מחיר חציוני, ובדובאי היקף עסקאות. בדובאי ניתן לבדוק מחיר של עסקה ספציפית בנתונים הפתוחים של רשות המקרקעין, וכך הסברנו במאמר כמה עולה דירה בדובאי.
כמה עולה להחזיק נכס בחו״ל
עלות ההחזקה של נכס בחו״ל מורכבת מחמש שכבות: דמי ניהול של הבניין, ניהול השכרה, תקופות שבהן הנכס ריק, מס במדינת הנכס ומס בישראל. תשואה שמוצגת לפני חמש השכבות האלה היא תשואה ברוטו, והיא יכולה להיות גבוהה בשתיים עד שלוש נקודות אחוז מהתשואה שנכנסת לחשבון בפועל.
- דמי ניהול ותחזוקה. בדובאי הם נקבעים ברמת הבניין ומאושרים ברשות המקרקעין. במדינות אחרות הם נקבעים באגודת הדיירים או בחברת הניהול. בקשו את המספר בכתב לפני הרכישה, והשוו אותו לדמי הניהול בדובאי.
- ניהול השכרה. חברה שמוצאת שוכר, גובה ומטפלת בתקלות גובה אחוז משכר הדירה. בהשכרה קצרת טווח העמלה גבוהה יותר.
- חודשים ריקים. חודש ריק אחד בשנה הוא כשמונה אחוזים מההכנסה השנתית.
- מס ביעד. ראו את הטבלה למעלה. במדינות שבהן המס מדורג, הוא תלוי גם בהכנסות אחרות שיש לכם שם.
- מס בישראל. 15% על שכר הדירה בניכוי פחת, או מס רגיל עם זיכוי ממס זר, לפי המסלול שבחרתם.
לפני שמשווים בין יעדים, חשבו לכל אחד את התשואה נטו, על אותה הנחה של שכר דירה ומחיר, ורק אז השוו. יעד עם תשואה ברוטו נמוכה יותר ומס מקומי נמוך יכול להשאיר יותר כסף ביד. את החישוב המלא, עם דוגמה מספרית, פירטנו במאמר על תשואת שכירות בדובאי, ולנכס מסוים בדובאי אפשר לחשב אותה במחשבון התשואה לדירה בדובאי.
תושבות ואשרה דרך נדל״ן: הגולדן ויזה של דובאי מול שאר היעדים
רכישת נכס מקנה אשרת שהייה רק בחלק מהיעדים, והכללים השתנו מאוד בשנים האחרונות. בדובאי נכס בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים. ביוון הסף עלה ל-400 או 800 אלף אירו. פורטוגל הוציאה את הנדל״ן מתוכנית אשרת המשקיע שלה. בארה״ב רכישת דירה אינה מקנה אשרה.
- דובאי
- גולדן ויזה ל-10 שנים לבעלי נכס בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה, גם בנכס על הנייר מיזם מאושר וגם בנכס ממושכן, לפי רשות ההגירה הפדרלית (ICP) ורשות התושבות של דובאי. פירטנו במאמר על גולדן ויזה בדובאי.
- קפריסין
- תושבות קבע למי שרוכש מיזם דירה חדשה בשווי 300,000 אירו ומעלה (בתוספת מע״מ), ומראה הכנסה שנתית מחו״ל של 50,000 אירו לפחות, לפי מחלקת ההגירה.
- יוון
- היתר שהייה ל-5 שנים: 800,000 אירו באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים, 400,000 אירו בשאר המדינה, נכס אחד של 120 מ״ר לפחות, ואיסור השכרה קצרת טווח. הכללים בתוקף מאפריל 2024.
- פורטוגל
- מאז 7 באוקטובר 2023 (חוק 56/2023) רכישת נדל״ן אינה מסלול לאשרת משקיע, ולפי רשות ההגירה AIMA ההשקעה במסלולים שנותרו אינה יכולה להיות מופנית לנדל״ן. ממאי 2026 התאזרחות דורשת 10 שנות תושבות לישראלים, ומסלול צאצאי מגורשי ספרד בוטל.
- ארה״ב
- רכישת נכס אינה מקנה אשרה. ישראלים זכאים מ-2019 לאשרת משקיע E-2 על השקעה בעסק, ומסלול EB-5 דורש השקעה של 800,000 או 1,050,000 דולר, סכומים שיעודכנו בינואר 2027.
- גאורגיה
- היתר שהייה קצר מועד למי שמחזיק נכס בשווי של יותר מ-150,000 דולר, והיתר השקעה ל-5 שנים מעל 300,000 דולר, לפי חוק הזרים.
הגנת הקונה: מה שומר על הכסף עד שהנכס רשום על שמכם
הגנת הקונה נמדדת בשאלה אחת: מה קורה לכסף ששילמתם לפני שהנכס נרשם על שמכם. בדובאי כסף ששולם ליזם על הנייר נכנס לחשבון נאמנות ייעודי לפי חוק. בקפריסין רושמים את החוזה במרשם המקרקעין. ביוון ובפורטוגל העסקה נחתמת מול נוטריון. בארה״ב סוכן נאמנות וביטוח בעלות.
- דובאי
- חוק מס׳ 8 לשנת 2007 מחייב חשבון נאמנות ייעודי לכל פרויקט, שממנו הכסף משתחרר ליזם לפי התקדמות הבנייה. מכירה על הנייר נרשמת ברשות המקרקעין (Oqood), ומכירה של נכס מוגמר נרשמת בשטר בעלות.
- קפריסין
- לפי חוק הביצוע בעין (81(I)/2011), הקונה מפקיד את חוזה המכר במרשם המקרקעין המחוזי בתוך 6 חודשים מהחתימה. ההפקדה יוצרת שעבוד רשום שמבטיח את הסכומים ששולמו ומאפשרת צו שמחייב את ההעברה. לא מצאנו חובה כללית של חשבון נאמנות.
- יוון
- שטר מכר נחתם מול נוטריון ונרשם במרשם המקרקעין הלאומי (Ktimatologio). לא מצאנו מנגנון נאמנות רשמי לרכישה על הנייר.
- פורטוגל
- חוזה מקדמי (CPCV), ואחריו שטר מכר מול נוטריון או בשירות Casa Pronta, ורישום במרשם המקרקעין. לפי הקוד האזרחי, מוכר שחוזר בו מהחוזה המקדמי משלם כפל מקדמה. לא מצאנו חובת נאמנות לרכישה על הנייר.
- ארה״ב
- סגירת העסקה נעשית דרך סוכן נאמנות או חברת רישום שמפוקחים ברמת המדינה, ומקובל לרכוש ביטוח בעלות שמגן מפני פגם ברישום.
- גאורגיה
- הרישום נעשה ברשות הרישום הציבורית (NAPR), לעיתים באותו יום. לא מצאנו מנגנון נאמנות רשמי לרכישה על הנייר, ולכן שם הבדיקה של היזם חשובה במיוחד.
מיסוי בישראל על נכס בחו״ל: שכירות ורווח הון
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו מכל העולם, גם כשהנכס בחו״ל. על שכר דירה מנכס בחו״ל יש שני מסלולים: 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, או מס רגיל לפי מדרגות עם ניכוי הוצאות וזיכוי ממס זר. במכירה חל מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי.
- מסלול 15% (סעיף 122א)
- חל על הכנסה משכירות של מקרקעין מחוץ לישראל, כשהיא אינה הכנסה מעסק. המס מחושב על שכר הדירה ברוטו פחות פחת בלבד, ואין במסלול הזה ניכוי הוצאות אחרות, קיזוז הפסדים או זיכוי בשל מס ששולם בחו״ל. לפי מדריך רשות המסים לשנת המס 2025, המס משולם כמקדמה עד 30 באפריל בשנה שאחרי.
- מסלול רגיל (מדרגות מס)
- ההכנסה נכללת בהכנסה החייבת לפי סעיף 121. מנכים הוצאות בפועל, כמו דמי ניהול, ריבית ופחת, ומקבלים זיכוי על מס ששולם במדינת הנכס, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
- מס רווח הון במכירה
- 25% על הרווח הריאלי, לפי חלק ה׳ לפקודה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין, כי הנכס אינו בישראל. מס ששולם במדינת הנכס על הרווח ניתן לזיכוי. מעל תקרת הכנסה שמתעדכנת מדי שנה חל גם מס יסף.
- מס יסף
- 3% על הכנסה חייבת מעל התקרה השנתית, ועוד 2% על הכנסה ממקורות הון מעל אותה תקרה. בטופס הדוח השנתי לשנת 2024 התקרה הייתה 721,560 ש״ח.
איזה מסלול עדיף תלוי במס שמשלמים במדינת הנכס. כשהמס ביעד נמוך או אפס, כמו בדובאי, מסלול ה-15% פשוט ולרוב זול יותר. כשמשלמים מס משמעותי ביעד, המסלול הרגיל עם זיכוי ממס זר עשוי להשתלם, כי במסלול ה-15% המס הזר אינו מקוזז. את ההשוואה עושים עם רואה חשבון, על המספרים שלכם.
חובות דיווח, זיכוי ממס זר ואמנות מס
מי שיש לו הכנסה מנכס בחו״ל מדווח עליה בדוח השנתי לרשות המסים (טופס 1301) עם נספח הכנסות מחו״ל (טופס 1324). במכירה יש חובת דיווח ומקדמה בתוך 30 יום. אמנת מס קובעת איזו מדינה רשאית למסות ואיך נמנע כפל, אבל היא אינה פוטרת ממס בישראל.
- דוח שנתי. לפי מדריך רשות המסים לשנת המס 2025, חובה להגיש דוח למי שהחזיק (הוא, בן או בת הזוג או ילד מתחת לגיל 18) נכסים בחו״ל בשווי של יותר מ-2,086,000 ש״ח, ולמי שהעביר לחו״ל 500,000 ש״ח ומעלה בתוך 12 חודשים. רכישת נכס בחו״ל מגיעה לעיתים קרובות לאחד הספים.
- נספח 1324. נספח ההכנסות מחו״ל, שבו מדווחים על שכר הדירה ועל המס ששולם בחו״ל, ובו גם בוחרים את המסלול.
- מכירה. לפי סעיף 91(ד) לפקודה, מדווחים על המכירה (טופס 1399י) ומשלמים מקדמה בתוך 30 יום ממועד המכירה, גם כשהתוצאה היא הפסד.
- הצהרת הון. לפי סעיף 135, פקיד השומה רשאי לדרוש הצהרה על ההון והנכסים שלכם, של בן או בת הזוג ושל הילדים. נכס בחו״ל נכלל בה.
אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות
האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאיחוד האמירויות נחתמה ב-31 במאי 2021, נכנסה לתוקף ב-29 בדצמבר 2021 וחלה מ-1 בינואר 2022. לפי סעיף 6 שלה, הכנסה משכירות מקרקעין מותרת למיסוי במדינה שבה הנכס נמצא, ולפי סעיף 23 ישראל נותנת זיכוי על מס שם, עד גובה המס הישראלי.
בפועל, האמירויות אינן גובות מס הכנסה מיחידים, ולכן אין מס זר לזכות. המשמעות היא שהמס על שכר דירה מנכס בדובאי משולם בישראל, לפי המסלול שבחרתם. לישראל יש אמנות מס גם עם ארה״ב (בתוקף מ-1995, לפי רשות המסים האמריקאית), עם יוון, עם פורטוגל ועם גאורגיה. קפריסין אינה מופיעה ברשימת האמנות שמפרסם משרד האוצר הקפריסאי, ולכן בדקו את מצבה מול רשות המסים לפני רכישה.
התהליך שלב אחר שלב
רכישת נכס להשקעה בחו״ל עוברת כמעט בכל מדינה באותם שמונה שלבים, והסדר ביניהם חשוב יותר מהמהירות. הטעות הנפוצה היא להתחיל מהנכס ולא מהמטרה, ולבדוק את המיסוי בישראל רק אחרי החתימה. מי שבונה את התהליך מהסוף להתחלה חוסך את רוב ההפתעות שמתגלות מאוחר מדי.
- מטרה ותקציב. קובעים מה ההשקעה אמורה לעשות: תזרים משכירות, השבחה לטווח ארוך, או נכס לשימוש עצמי חלקי. מכאן נגזר סכום ההון העצמי, כמה ממנו אתם מוכנים לנעול, ולכמה שנים.
- שיחה עם רואה חשבון ישראלי. לפני בחירת היעד, לא אחריה. מסלול המיסוי בישראל, חובות הדיווח והאם כדאי להחזיק את הנכס בשמכם או דרך ישות משפטית משפיעים על התשואה נטו יותר מכל הבדל במחיר.
- בחירת יעד. משווים את היעדים לפי אותם קריטריונים: בעלות לזרים, מיסוי ביעד, עלויות עסקה, מטבע, הגנת הקונה וזמן טיסה. הטבלאות בעמוד הזה הן נקודת פתיחה.
- בדיקת הגורמים. מתווך, יזם ועורך דין נבדקים במרשם הרשמי של המדינה, ולא לפי המלצה או מודעה. בדובאי זה נעשה בבדיקת רישיון מול רשות המקרקעין.
- בדיקת הנכס. מחיר מול עסקאות רשומות, שכר דירה מול מקור רשמי, דמי ניהול, ובנכס על הנייר גם רישום הפרויקט וחשבון הנאמנות שלו.
- חוזה ותשלום. החוזה נקרא על ידי עורך דין מקומי מטעמכם. הכסף עובר לחשבון שהחוק מגדיר לכך (נאמנות, נוטריון או סוכן נאמנות), לעולם לא לחשבון פרטי.
- רישום. הבעלות נרשמת במרשם המקרקעין של המדינה. רק רישום רשמי הופך אתכם לבעלים מול צד שלישי.
- ניהול ודיווח. חברת ניהול, חשבון בנק לקבלת שכירות, ודיווח שנתי לרשות המסים בישראל. שלב שממשיך כל עוד הנכס בידיכם.
את התהליך בדובאי, על כל שלביו, פירטנו בעמוד איך קונים דירה בדובאי. שלבים 2, 4 ו-7 הם השלבים שהכי מפתה לקצר, והכי יקר לטעות בהם, ולכן כדאי לתת להם את מירב הזמן.
מימון והעברת כספים לחו״ל
רוב הישראלים שרוכשים נכס בחו״ל מממנים אותו מהון עצמי, לפעמים בתוספת הלוואה בישראל כנגד נכס קיים. משכנתא במדינת היעד אפשרית ברוב היעדים, אבל לתושב זר היא יקרה יותר, דורשת הון עצמי גבוה יותר ותהליך אישור ארוך. את ההעברה עצמה עושים דרך הבנק, בתיעוד מלא של מקור הכסף.
- הון עצמי
- האפשרות הפשוטה ביותר. היא חוסכת את סיכון הריבית ואת הבירוקרטיה, אבל מרכזת סכום גדול בנכס אחד ובמטבע אחד.
- הלוואה בישראל כנגד נכס
- משכנתא לכל מטרה על דירה קיימת בישראל. הריבית בשקלים וההכנסה מהנכס במטבע זר, ולכן נוצרת חשיפה מטבעית שכדאי לחשב מראש.
- משכנתא במדינת היעד
- קיימת בדובאי, בקפריסין, ביוון, בפורטוגל ובארה״ב, בתנאים שכל בנק קובע לתושבי חוץ. בדרך כלל נדרש הון עצמי גבוה יותר מאשר לתושב מקומי, ואישור המשכנתא מאריך את העסקה.
- לוח תשלומים של יזם
- בנכס על הנייר התשלום נפרס לפי התקדמות הבנייה. זו לא הלוואה אלא דחיית תשלום, והסכומים נכנסים לחשבון נאמנות ולא ליזם.
בהעברת הכסף עצמה, הבנק בישראל יבקש להבין את מטרת ההעברה ואת מקור הכספים, במסגרת חובותיו לפי הדין למניעת הלבנת הון. הכינו מראש את חוזה הרכישה, פרטי החשבון המקבל ומסמכים על מקור ההון. את הפרטים לדובאי ריכזנו במאמר על העברת כסף לדובאי.
הסיכונים בהשקעת נדל״ן בחו״ל ואיך מצמצמים אותם
הסיכונים בהשקעת נדל״ן בחו״ל נובעים בעיקר מהמרחק: אתם קונים בשוק שאינכם מכירים, בשפה ובמשפט של מדינה אחרת, ומנהלים את הנכס מרחוק. אף אחד מהם אינו סיבה לוותר, אבל לכל אחד יש צעד מעשי שמצמצם אותו, ורובם נעשים לפני החתימה ולא אחריה.
- מחיר מנופח
- מחיר שמוצג למשקיעים מחו״ל יכול להיות גבוה ממחיר השוק המקומי, בלי שהם יודעים את זה. איך מצמצמים: משווים למחירי עסקאות שנרשמו במרשם הרשמי של המדינה, ולא למודעות או למחירון שהמשווק שלח.
- תשואה על הנייר
- תשואה ברוטו שמוצגת בלי דמי ניהול, בלי חודשים ריקים ובלי מס. איך מצמצמים: מחשבים נטו, אחרי כל העלויות, ומבקשים את שכר הדירה ממקור רשמי. ההסבר המלא נמצא במאמר על תשואת שכירות מברוטו לנטו.
- מסמכי בעלות
- במדינות מסוימות עובר זמן רב בין התשלום לבין רישום הבעלות, ובתקופה הזאת זכותכם חשופה. איך מצמצמים: בודקים מה מגן על הקונה עד הרישום, ורוכשים רק כשהמנגנון הזה קיים ומתועד.
- יזם שנתקע
- פרויקט על הנייר שמתעכב או לא נגמר. איך מצמצמים: מעדיפים מדינות שבהן הכסף נכנס לחשבון נאמנות ייעודי ומשתחרר לפי התקדמות הבנייה, ובודקים את היזם במרשם.
- מטבע
- שער החליפין יכול למחוק רווח או להגדיל אותו. איך מצמצמים: מתכננים את ההשקעה בשקלים, ומביאים בחשבון תרחיש של שער פחות נוח.
- נזילות
- נכס בחו״ל נמכר לאט יותר ובעלויות גבוהות יותר מתיק מניות. איך מצמצמים: משקיעים רק כסף שלא יידרש בשנים הקרובות, ובודקים מראש מי קונה נכס כזה בשוק המשני.
- מיסוי כפול
- מס ביעד ומס בישראל על אותה הכנסה. איך מצמצמים: בודקים עם רואה חשבון את מסלול המיסוי בישראל, את הזיכוי ממס זר ואת האמנה בין המדינות, לפני הרכישה.
- ניהול מרחוק
- שוכר שלא משלם, תיקון שמתעכב, או חברת ניהול שלא מדווחת. איך מצמצמים: חוזה ניהול בכתב, עם דיווח חודשי, ובמדינה שבה חוזי שכירות נרשמים ברשות.
נזילות ויציאה: מה קורה כשרוצים למכור
נכס בחו״ל נמכר בדרך כלל בתוך חודשים, לא ימים, ובעלויות: עמלת תיווך, אגרות רישום, מס ביעד ומס רווח הון בישראל עם דיווח בתוך 30 יום. לכן מחליטים על אסטרטגיית היציאה כבר ביום הרכישה, ולא ביום שבו צריך את הכסף.
- אופק זמן. קבעו מראש לכמה שנים ההשקעה, והתייחסו לכל מכירה מוקדמת יותר כתרחיש שיכול לעלות כסף.
- מי הקונה הבא. דירה קטנה באזור מבוקש נמכרת לקהל רחב של משקיעים ודיירים. נכס ייחודי או יקר מאוד נמכר לקהל קטן, ולאט יותר.
- מכירה לפני מסירה. בנכס על הנייר, בדקו בחוזה אם מותר להעביר את החוזה לקונה אחר לפני המסירה, ובאילו תנאים ובאיזו עלות.
- תוכנית ב׳. אם השוק לא מאפשר למכור במחיר שתכננתם, האם אפשר להמשיך להשכיר? זה מה שהופך דירה בשוק שכירות עמוק לבחירה בטוחה יותר מנכס שכל ערכו תלוי במכירה.
בשורה התחתונה, כסף שעשוי להידרש בשנים הקרובות אינו מתאים לנדל״ן בחו״ל, בכל יעד. זו אחת הסיבות שאנחנו שואלים על אופק הזמן כבר בשיחה הראשונה, ולפעמים ממליצים לחכות. בדובאי, את העלויות של מכירה ושל רכישה ריכזנו בעמוד עלויות רכישת נכס בדובאי.
איפה כדאי להשקיע בנדל״ן בחו״ל?
לרוב המשקיעים הישראלים שמחפשים תזרים משכירות, התשובה היא דובאי, אבל היעד תמיד נגזר מהמטרה: מי שמחפש תזרים משכירות בלי מס מקומי ובהגנה חוקית על כסף ששולם ליזם יסתכל על דובאי. מי שרוצה קרבה ויורו יסתכל על קפריסין או יוון. מי שמחפש שוק עמוק ונזיל ומוכן למורכבות מס, על ארה״ב. זו התשובה הישירה. מי שמשווה בתוך האמירויות עצמן ימצא את ההבדלים בין שתי הערים במאמר נדל״ן בדובאי מול אבו דאבי.
- לתזרים משכירות ומיסוי פשוט
- דובאי. אין מס הכנסה על יחידים ואין מס שנתי על נכס, ולכן המס היחיד על השכירות הוא בישראל. מנגד, התשואה תלויה בדמי הניהול של הבניין ובשוק שעבר עלייה חדה.
- לקרבה, יורו ורגולציה אירופית
- קפריסין ויוון, שעה עד שעתיים טיסה. בשתיהן יש מס על השכירות במקום, ובקפריסין כדאי לבדוק היטב את מצב רישום הבעלות. ביוון הוכרז מס העברה של 15% על קונים מחוץ לאיחוד, שטרם נחקק.
- לשוק גדול ונזיל
- ארה״ב. מבחר עצום, נתונים שקופים ומימון זמין, אבל מס פדרלי ומדינתי, ניכוי מס במקור במכירה, וחשיפה למס עיזבון אמריקאי שכדאי להכיר לפני שקונים.
- לסכום כניסה נמוך
- גאורגיה. בעלות פשוטה לזרים ורישום מהיר, אבל שוק קטן, מטבע מקומי תנודתי ונזילות נמוכה.
- לאשרה אירופית
- יוון, בסכומים שעלו ב-2024 ובתנאים מחמירים. פורטוגל כבר אינה נותנת אשרת משקיע על רכישת נכס.
שני דברים נכונים בכל יעד. ראשית, התשובה לשאלה ״איפה בחו״ל הכי כדאי לקנות דירה להשקעה״ משתנה עם השוק, המס והרגולציה, ולכן בודקים אותה מחדש לפני כל רכישה. שנית, השוואה בין יעדים נעשית על התשואה נטו אחרי מס בשתי המדינות, ולא על המספר שבמודעה.
איך בוחרים חברה או יועץ להשקעות נדל״ן בחו״ל
חברה להשקעות נדל״ן בחו״ל נבחנת לפי שלושה דברים: האם היא רשומה ומורשית במדינת היעד, ממי היא מקבלת את שכרה, ומה היא מוכנה לתת לכם בכתב. מי שמתקשה לענות על אחת משלוש השאלות, או מבטיח תשואה, אומר לכם בזה את מה שצריך לדעת.
- מספר רישיון או רישום במדינת היעד, שאפשר לבדוק בעצמכם במרשם הרשמי. בדובאי יש לזה בדיקה ציבורית של כמה דקות, שהסברנו במדריך לבדיקת מתווך ויזם.
- מי משלם את העמלה: הקונה, היזם, או שניהם. זה לא פוסל אף מודל, אבל אתם צריכים לדעת את זה לפני שאתם שומעים המלצה.
- מקור לכל מספר: מחיר, שכר דירה ותשואה מגיעים עם שם המקור הרשמי והתאריך, ולא כ״נתוני שוק״.
- הפרדה בין הכסף שלכם לבין החברה: התשלום עובר לחשבון נאמנות, לנוטריון או לרשם, ולא לחשבון של המשווק.
- עורך דין מקומי מטעמכם, שאינו מקבל שכר מהיזם או מהמשווק.
- תשובה ישירה על הסיכונים: מה קורה בעיכוב, מה עולה להחזיק את הנכס בשנה, ומה נדרש כדי למכור אותו.
- אין הבטחת תשואה ואין ״הזדמנות שנגמרת היום״. לחץ זמן הוא כלי מכירה, לא נתון על הנכס.
אותה רשימה חלה גם עלינו. NE Group פועלת בדובאי דרך MIND VISTA REAL ESTATE L.L.C, שמחזיקה ברישיון תיווך של רשות המקרקעין (מס׳ 1579534) ובמספר רישום ברגולטור (ORN 58331). את שני המספרים אפשר לבדוק במרשם הרשמי, לפני שיחה איתנו ולא אחריה.
מקורות והבהרות
כל נתון בעמוד נבדק במקור רשמי ב-29 בספטמבר 2026. מקורות המס בישראל הם פקודת מס הכנסה ומדריך רשות המסים לשנת המס 2025. מקורות היעדים הם רשויות המס, ההגירה והרישום של כל מדינה והבנקים המרכזיים שלהן. כללים ושיעורים משתנים, ולכן בדקו אותם שוב לפני כל החלטה.
- ישראל: פקודת מס הכנסה (סעיפים 91, 121ב, 122א, 131, 135, 200-207ב), מדריך רשות המסים לשנת 2025, אמנת המס עם איחוד האמירויות.
- דובאי: חוק 7 לשנת 2006, מדריך רשות המסים הפדרלית להשקעת נדל״ן של יחידים, ICP, גולדן ויזה, נתוני 2025.
- קפריסין: רכישת נכס על ידי זרים, תושבות קבע למשקיעים, מדד מחירי הדירות, רבעון שני 2026.
- יוון: משרד האוצר, מיסוי הכנסה, משרד ההגירה, חוזרי Golden Visa, הבנק של יוון, מחירי דירות.
- פורטוגל: AIMA, אשרת משקיע, צו 97/2026, רשות המסים, שיעורי מס.
- ארה״ב וגאורגיה: IRS, ניכוי FIRPTA, IRS, מס עיזבון לתושבי חוץ, קוד המס של גאורגיה, חוק הזרים של גאורגיה.
שאלות נפוצות על השקעות נדל״ן בחו״ל: למה דובאי מובילה
אין יעד אחד שמתאים לכולם, והתשובה תלויה במטרה. למי שמחפש תזרים משכירות בלי מס מקומי ובהגנה חוקית על כסף ששולם ליזם, דובאי בולטת. קפריסין ויוון קרובות ובאירו אבל ממסות את השכירות במקום, וארה״ב מציעה שוק גדול ונזיל עם מורכבות מס, כולל מס עיזבון. משווים תמיד את התשואה נטו, אחרי מס בשתי המדינות.
אין אפיק שעדיף תמיד. שוק ההון נזיל, מפוזר וזול לתפעול אבל תנודתי, ונדל״ן בחו״ל מייצר שכר דירה ופיזור מטבעי בתמורה לנזילות נמוכה, עלויות עסקה ומיסוי בשתי מדינות. לרוב המשקיעים השאלה היא כמה מכל אחד, ונכס בחו״ל הוא חלק מתיק ולא התיק כולו.
לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה אפשר לשלם 15% על שכר הדירה ברוטו בניכוי פחת בלבד, בלי ניכוי הוצאות אחרות ובלי זיכוי בשל מס ששולם בחו״ל. החלופה היא מס רגיל לפי מדרגות, עם ניכוי הוצאות וזיכוי ממס זר. איזה מסלול עדיף תלוי במס שמשלמים ביעד, ואת זה בודקים עם רואה חשבון.
במסלול הרגיל כן: מס ששולם במדינת הנכס מזוכה עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה, לפי סעיפים 200 ואילך לפקודת מס הכנסה. במסלול ה-15% לפי סעיף 122א אין זיכוי כזה. בדובאי אין מס הכנסה על יחידים, ולכן אין מס זר לזכות מלכתחילה.
כן. הכנסה משכירות בחו״ל מדווחת בדוח השנתי (טופס 1301) עם נספח 1324. לפי מדריך רשות המסים לשנת 2025, חובת הגשת דוח חלה גם על מי שמחזיק נכסים בחו״ל בשווי של יותר מ-2,086,000 ש״ח, או שהעביר לחו״ל 500,000 ש״ח ומעלה בתוך 12 חודשים. במכירה מדווחים ומשלמים מקדמה בתוך 30 יום.
כן. האמנה נחתמה ב-31 במאי 2021, נכנסה לתוקף ב-29 בדצמבר 2021 וחלה מ-1 בינואר 2022. היא מתירה למדינה שבה הנכס נמצא למסות את השכירות, וישראל נותנת זיכוי על מס ששולם שם. מאחר שבאמירויות אין מס הכנסה על יחידים, המס על השכירות משולם בפועל בישראל.
רק בחלק מהמדינות. בדובאי נכס בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים, ביוון היתר שהייה מ-400 או 800 אלף אירו לפי האזור, ובקפריסין תושבות קבע מ-300,000 אירו בדירה חדשה. פורטוגל הוציאה את הנדל״ן מאשרת המשקיע ב-2023, ובארה״ב רכישת דירה אינה מקנה אשרה.
בודקים שלושה דברים: מספר רישיון או רישום במדינת היעד שאפשר לאמת במרשם הרשמי, ממי החברה מקבלת את שכרה, ולאן עובר הכסף (חשבון נאמנות, נוטריון או רשם, ולא חשבון המשווק). בדובאי הבדיקה ציבורית ולוקחת דקות, והסברנו אותה במדריך לבדיקת מתווך ויזם. חברה שמבטיחה תשואה אומרת לכם בזה מספיק.
רוצים לבדוק אם דובאי מתאימה לכם?
שיחת ייעוץ ראשונית, ללא עלות וללא התחייבות. נבין את המטרה, את התקציב ואת אופק הזמן, ונגיד לכם בכנות אם דובאי מתאימה, או שיעד אחר יתאים לכם יותר.