נדל״ן בדובאי מול יוון: בדובאי אין מס על שכירות ועל רווח והגולדן ויזה ל-10 שנים, ביוון מס מקומי מהאירו הראשון, היתר שהייה של 400 או 800 אלף אירו ומס העברה של 15% שהוכרז לקונים מחוץ לאיחוד.
נדל״ן בדובאי מול יוון הוא השוואה בין שוק בלי מס הכנסה על יחידים, לבין שוק אירופי שנמצא שעתיים טיסה מתל אביב ומציע אשרת שהייה אירופית. בדובאי המס היחיד על השכירות הוא בישראל. ביוון שכר הדירה ממוסה במקום והוכרז מס העברה חדש לקונים מחוץ לאיחוד.
השקעות נדל״ן ביוון מעניינות ישראלים בעיקר בגלל הקרבה ובגלל תוכנית ה-Golden Visa. המאמר משווה את שני היעדים במיסוי, באשרות, בעלויות, בנזילות ובסיכונים, לפי מקורות רשמיים שנבדקו בספטמבר 2026. ההשוואה הרחבה, עם עוד ארבעה יעדים, נמצאת במדריך השקעות נדל״ן בחו״ל. בסוף המאמר תמצאו רשימת בדיקה קצרה לפני רכישה, ופרק על מי מתאים לכל אחד משני היעדים לפי המטרה שלו.
בהשוואה בין נדל״ן בדובאי לנדל״ן ביוון, דובאי עדיפה למשקיע שמחפש תזרים משכירות ויציבות בכללים. באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים, אין מס על רווח במכירה ואין מס שנתי על הבעלים, וכסף ששולם ליזם על הנייר נכנס לחשבון נאמנות ייעודי לפי חוק מס׳ 8 לשנת 2007.
ביוון שכר הדירה ממוסה מהאירו הראשון, ב-15% ועד 45%, בעל הנכס משלם ENFIA בכל שנה, ומשרד האוצר הכריז על מס העברה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד, שטרם נחקק. גם הגולדן ויזה של דובאי נדיבה יותר: 10 שנים מול 5, ובלי איסור ההשכרה הקצרה שחל ביוון על נכס של אשרה. בהמשך תמצאו את הפירוט המלא, עם מקור רשמי לכל נתון.
הטבלה מרכזת את ההבדלים העיקריים בין נדל״ן בדובאי לבין נדל״ן ביוון. ביוון כמה מהכללים נמצאים בתנועה: מע״מ על בנייה חדשה ומס רווח הון מושעים עד סוף 2026, ומס העברה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד הוכרז אבל טרם נחקק.
| נושא | דובאי | יוון |
|---|---|---|
| בעלות לזרים | בעלות מלאה (freehold) באזורים שנקבעו לזרים | ללא היתר, למעט אזורי ספר שנקבעו; נדרש מספר מס יווני |
| מס על שכר דירה ביעד | אין מס הכנסה על יחידים | 15% עד 12,000 אירו, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000, 45% מעל |
| מס על רווח במכירה | אין | 15%, מושעה עד 31.12.2026 |
| מס שנתי על הנכס | אין; השוכר משלם לעירייה 5% משכר הדירה | ENFIA, לפי שווי אזורי, שטח וגיל |
| עלות רכישה עיקרית | אגרת רשות המקרקעין 4% | מס העברה 3.09%; מע״מ 24% על בנייה חדשה מושעה עד 31.12.2026 |
| אשרה דרך נכס | גולדן ויזה ל-10 שנים מ-2 מיליון דירהם | היתר שהייה מ-400,000 או 800,000 אירו, לפי האזור |
| הגנה על כסף ששולם | חשבון נאמנות ייעודי לכל פרויקט על הנייר | נוטריון ורישום במרשם המקרקעין; אין נאמנות חובה על הנייר |
| מטבע וטיסה | דירהם צמוד לדולר, כ-3.5 שעות | אירו, כשעתיים |
ביוון שכר הדירה ממוסה במדרגות נפרדות להכנסה מנכסים, מ-15% ועד 45%, ובעל הנכס משלם מס שנתי על הנכס (ENFIA). בדובאי אין מס הכנסה על יחידים ואין מס שנתי על הבעלים. ההבדל הזה משפיע ישירות על התשואה נטו, עוד לפני המס בישראל.
באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים, ורשות המסים הפדרלית קובעת שהכנסה של אדם פרטי מהשקעה בנדל״ן שאינה דורשת רישיון אינה חייבת במס חברות. השכרה לטווח קצר תחת היתר עסקי עשויה להיחשב פעילות עסקית, ולכן בודקים אותה בנפרד. השוכר משלם לעירייה דמי דיור של 5% משכר הדירה.
לפי משרד האוצר היווני, משנת המס 2026 הכנסה משכירות ממוסה ב-15% עד 12,000 אירו, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000 ו-45% מעל לכך. מס רווח ההון של 15% על מכירת נכס מושעה עד 31 בדצמבר 2026, והארכה נוספת טרם אושרה רשמית.
להשכרה קצרת טווח יש ביוון כללים נפרדים: רישום ברשות המסים, אגרה ללילה, והקפאה על רישומים חדשים במרכז אתונה, שמשרד האוצר הודיע בספטמבר 2026 על הארכתה גם ל-2027. מי שמתכנן השכרת נופש צריך לבדוק את הכללים לפי הכתובת המדויקת לפני הרכישה.
תושב ישראל חייב במס בישראל על שכר הדירה בשני המקרים. במסלול של 15% לפי סעיף 122א אין זיכוי על מס ששולם ביוון, ובמסלול הרגיל יש זיכוי עד גובה המס הישראלי. לכן ביוון הבחירה בין המסלולים משמעותית, ובדובאי מסלול ה-15% בדרך כלל פשוט יותר.
את הבחירה בין המסלולים עושים עם רואה חשבון ישראלי, על המספרים הצפויים שלכם, כי היא תלויה בגובה שכר הדירה, בהוצאות ובמס שישולם ביוון. הפירוט המלא על שני המסלולים ועל חובות הדיווח נמצא במדריך להשקעות נדל״ן בחו״ל.
ביוון זר מחוץ לאיחוד קונה דירה בלי היתר, למעט באזורי ספר שנקבעו בחוק, והעסקה נחתמת מול נוטריון ונרשמת במרשם המקרקעין הלאומי. בדובאי זר קונה בעלות מלאה באזורים שנקבעו לכך, והעסקה נרשמת ברשות המקרקעין. בשני המקרים רק הרישום הרשמי הופך אתכם לבעלים מול צד שלישי.
את התהליך בדובאי, שלב אחר שלב, פירטנו בעמוד איך קונים דירה בדובאי. ביוון, בקשו מעורך הדין לבדוק גם אם הנכס נמצא באזור ספר שמחייב היתר, ואם הוא עומד בתנאי האשרה, אם זו מטרתכם.
ביוון, מאז אפריל 2024, רכישת נכס אחד בשווי 800,000 אירו באזורים המבוקשים או 400,000 אירו בשאר המדינה מזכה בהיתר שהייה ל-5 שנים. בדובאי נכס בשווי 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים. התנאים שונים מאוד, במיוחד לגבי השכרה קצרת טווח.
ביוון משלמים היום מס העברה של 3.09% ושכר נוטריון ורישום, ומע״מ על בנייה חדשה מושעה עד סוף 2026. בדובאי העלות העיקרית היא אגרת רשות המקרקעין של 4%. השינוי הגדול שעלול להגיע ביוון הוא מס העברה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד.
לפי הבנק של יוון, מחירי הדירות עלו ב-5.5% בשנה עד הרבעון השני של 2026, ובאתונה ב-5.0%, אחרי עלייה של 8.3% ב-2025. בדובאי נרשמו ב-2025 יותר מ-270 אלף עסקאות בשווי 917 מיליארד דירהם. שני השווקים עולים, אבל בקצב ובהיקף שונים.
הנזילות תלויה בעיקר בנכס עצמו. נכס שנרכש לצורך אשרה ביוון, גדול ויקר, נמכר לקהל קטן יותר מדירת שתי חדרים באזור מבוקש. בדובאי, ברבעון הראשון של 2026 לבדו נרשמו 60,303 עסקאות, ושוק בהיקף כזה מרחיב את מספר הקונים הפוטנציאליים לדירה משנית.
בפירוט של הבנק של יוון, דירות חדשות עד גיל חמש עלו ב-6.2% בשנה ודירות ישנות ב-5.0%, ובסלוניקי נרשמה עלייה של 4.7%. הבנק אינו מפרסם מחיר ממוצע למ״ר, ולכן מספר כזה באתר שיווק לקוח בדרך כלל ממחירי בקשה. בדובאי בודקים מחיר מול עסקאות שנרשמו, כפי שהסברנו במאמר כמה עולה דירה בדובאי.
הסיכון הבולט ביוון ב-2026 הוא רגולטורי: מס העברה שהוכרז, הקפאת השכרות קצרות באתונה ותנאי אשרה שהוחמרו. בדובאי הכללים יציבים: הבעלות לזרים מעוגנת בחוק מס׳ 7 לשנת 2006 וכספי הרכישה על הנייר מוגנים בחשבון נאמנות, ולכן מה שקובע את התוצאה הוא בחירת האזור והבניין. בשני המקרים הבדיקה נעשית לפני החתימה, ולא אחריה.
לפני רכישה בכל אחד משני היעדים יש חמש בדיקות שכדאי לעשות בכתב, ולא בעל פה. חלקן נוגעות למס וחלקן לנכס עצמו, וכולן זולות מאוד בהשוואה לעלות של טעות שמתגלה אחרי החתימה. ביוון במיוחד, הכללים שהוכרזו ב-2026 עשויים לשנות את החשבון.
דובאי מתאימה למי שמחפש תזרים משכירות בלי מס מקומי והגנה חוקית על כסף ששולם ליזם, ולמי ששוקל אשרה ארוכה בלי הגבלת השכרה. השקעות נדל״ן ביוון מתאימות למי שהאשרה האירופית חשובה לו, שרוצה נכס קרוב לשימוש עצמי, ומוכן למס מקומי ולשינויי רגולציה.
להשוואות נוספות ראו את נדל״ן בדובאי מול קפריסין, את נדל״ן בדובאי מול פורטוגל ואת נדל״ן בדובאי מול ארה״ב. אם דובאי נראית לכם, שיחה ראשונית איתנו היא ללא עלות, ונגיד לכם בכנות אם יעד אחר מתאים לכם יותר.
למשקיע ישראלי שמחפש תשואה משכירות, נדל״ן בדובאי עדיף על יוון: אין מס מקומי שמקטין את שכר הדירה, הכללים לזרים יציבים ומעוגנים בחוק מס׳ 7 לשנת 2006, וכסף ששולם על הנייר מוגן בחשבון נאמנות. יוון מתאימה בעיקר למי שהיתר שהייה אירופי הוא המטרה עצמה, ולא התשואה.
בדובאי גם מבנה העסקה נוח יותר למשקיע שקונה מרחוק. ברכישה על הנייר משלמים לפי לוח תשלומים שנפרס לאורך הבנייה, הדירהם צמוד לדולר בשער קבוע של 3.6725, וכל עסקה נרשמת ברשות המקרקעין ומתפרסמת בנתונים הפתוחים שלה. ביוון, לעומת זאת, לא מצאנו מנגנון נאמנות רשמי לרכישה על הנייר, וההגנה תלויה בחוזה ובעורך הדין.
לפי הנתונים הפתוחים של רשות המקרקעין לרבעון השלישי של 2026 (עד 28.9), התשואה ברוטו האינדיקטיבית בדירת סטודיו הגיעה ל-7.7% ב-JVC ול-8.8% ב-DLRC, ובדירת חדר שינה אחד ב-Business Bay ל-6.2%. החישוב הוא שכר דירה חציוני בחוזים חדשים חלקי מחיר חציוני של דירה מוכנה, לפני דמי ניהול, חודשים ריקים ומס בישראל, ואינו הבטחה. איך מגיעים לנטו, הסברנו במאמר על תשואת שכירות בדובאי.
מכאן כדאי לעבור לבחירת אזור ופרויקט, ובמדריך איפה להשקיע בדובאי מרוכז הפרופיל של כל אזור. המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי מסדר את השלבים, ובעמוד דירות למכירה בדובאי תמצאו את הפרויקטים שאנחנו מלווים, כמו SKY HARMONY ב-JVC ו-PEACE AVENUE באזור Downtown Jebel Ali. לשאלות על המקרה שלכם, שיחת התאמה איתנו היא ללא עלות.
ביוון הכללים זזו מהר במיוחד בשנים האחרונות: סכומי האשרה עלו ב-2024, ומס ההעברה לקונים מחוץ לאיחוד עדיין לא נחקק. לכן לפני החלטה בדקו את המצב העדכני באתרי משרד האוצר ומשרד ההגירה של יוון, והתייעצו עם רואה חשבון בישראל על ההשלכות המיסויות בשתי המדינות. בדובאי הנוסח המחייב הוא זה שמופיע באתר רשות המקרקעין ביום העסקה.
לפי משרד ההגירה היווני, 800,000 אירו באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים, ו-400,000 אירו בשאר המדינה, בנכס אחד של 120 מ״ר לפחות. על הסבת נכס מסחרי למגורים או שיקום מבנה לשימור הסף הוא 250,000 אירו. הכללים בתוקף מאפריל 2024.
לא. לפי חוזרי משרד ההגירה היווני, נכס שנרכש לצורך האשרה אסור בהשכרה קצרת טווח, והפרה עלולה להוביל לביטול ההיתר ולקנסות. השכרה ארוכת טווח מותרת. בדובאי אין מגבלה כזו על נכס של גולדן ויזה, אבל השכרה קצרה דורשת היתר משלה.
ב-7 בספטמבר 2026 פרסם משרד האוצר היווני תוכנית להעלות את מס ההעברה על דירות מ-3% ל-15% לקונים אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד, כולל ישראלים. נכון לסוף ספטמבר 2026 המהלך טרם נחקק ומועד התחולה לא נקבע רשמית, ולכן כדאי לבדוק את מצבו לפני כל התחייבות.
משנת המס 2026: 15% עד 12,000 אירו בשנה, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000 ו-45% מעל לכך, לפי משרד האוצר היווני. בנוסף חל מס בישראל, ובמסלול הרגיל המס היווני ניתן לזיכוי. בדובאי אין מס מקומי על שכר הדירה, והמס משולם רק בישראל.
תלוי במטרה. יוון מתאימה למי שמחפש אשרה אירופית או נכס לשימוש עצמי קרוב, ומוכן למס מקומי ולשינויי רגולציה. דובאי מתאימה למי שמחפש תזרים משכירות בלי מס מקומי ונאמנות חובה ברכישה על הנייר. ההשוואה נעשית תמיד על התשואה נטו, אחרי מס בשתי המדינות.
נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: בדובאי אין מס על שכירות, על רווח או על עיזבון, והטיסה כשלוש וחצי שעות. בארה״ב 30% ניכוי על שכירות או מיסוי נטו, FIRPTA במכירה ומס עיזבון מעל…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: מיסוי, מס עיזבון ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול פורטוגל: בדובאי אין מס על שכירות, האגרה 4% ונכס של 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה. בפורטוגל מס העברה של 7.5% לתושבי חוץ מאז מאי 2026, 25% על שכירות…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול פורטוגל: מס, אשרות ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול קפריסין, זה מול זה: בדובאי אין מס על שכירות ועל רווח, זר קונה בעלות מלאה בלי היתר וכסף על הנייר מוגן בנאמנות. בקפריסין מס מקומי, היתר לזרים ומע״מ 19…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול קפריסין: מס, בעלות ותשואה 2026נעבור איתכם על התקציב, על מטרת ההשקעה ועל האפשרויות הרלוונטיות, בלי התחייבות.
