נדל״ן בדובאי מול קפריסין, זה מול זה: בדובאי אין מס על שכירות ועל רווח, זר קונה בעלות מלאה בלי היתר וכסף על הנייר מוגן בנאמנות. בקפריסין מס מקומי, היתר לזרים ומע״מ 19% על דירה חדשה.
נדל״ן בדובאי מול קפריסין הוא השוואה בין שוק גדול בלי מס הכנסה על יחידים ועם חשבון נאמנות חובה בפרויקטים על הנייר, לבין יעד אירופי קרוב, שעה טיסה מתל אביב ובאירו. בדובאי המס היחיד על השכירות הוא בישראל. בקפריסין שכר הדירה ממוסה במקום, וקונה מחוץ לאיחוד צריך היתר.
המאמר משווה את שני היעדים באותם קריטריונים: בעלות, מיסוי ביעד ובישראל, תושבות, עלויות, נזילות וסיכונים. כל נתון נבדק במקור רשמי בספטמבר 2026. אנחנו עובדים רק בדובאי, ולכן נאמר גם במפורש למי השקעות נדל״ן בקפריסין מתאימות יותר. ההשוואה הרחבה, עם עוד ארבעה יעדים, נמצאת במדריך השקעות נדל״ן בחו״ל.
בהשוואה בין נדל״ן בדובאי לנדל״ן בקפריסין, דובאי עדיפה למשקיע שמחפש תזרים משכירות. באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים ואין מס על רווח במכירה, זר קונה בעלות מלאה בלי היתר באזורים שנקבעו לכך, וכסף ששולם ליזם על הנייר נכנס לחשבון נאמנות ייעודי לפי חוק מס׳ 8 לשנת 2007.
בקפריסין, לעומת זאת, שכר דירה מעל 22,000 אירו בשנה ממוסה במקום במדרגות של 20%-35%, רווח במכירה ממוסה ב-20%, וקונה מחוץ לאיחוד צריך היתר מהמחוז ומוגבל לשתי יחידות. גם עלות הכניסה בדובאי ברורה יותר: אגרת רשות המקרקעין של 4% ומע״מ 0% על המכירה הראשונה של דירה חדשה, מול מע״מ של 19% בקפריסין. קפריסין קרובה יותר, אבל החשבון נטו נוטה לדובאי, ובהמשך תמצאו את הפירוט המלא, סעיף אחר סעיף, עם המקור הרשמי לכל נתון.
הטבלה מרכזת את ההבדלים העיקריים בין נדל״ן בדובאי לבין נדל״ן בקפריסין, כפי שנבדקו במקורות הרשמיים של שתי המדינות. ההבדלים הגדולים הם המס על השכירות, הצורך בהיתר לקונה מחוץ לאיחוד, והמנגנון שמגן על כסף ששולם לפני שהנכס נרשם על שמכם.
| נושא | דובאי | קפריסין |
|---|---|---|
| בעלות לזרים | בעלות מלאה (freehold) באזורים שנקבעו לזרים, בלי היתר | היתר מהמחוז לאזרחי מדינות מחוץ לאיחוד; עד שתי יחידות, או מגרש עד 4,000 מ״ר |
| מס על שכר דירה ביעד | אין מס הכנסה על יחידים | 0% עד 22,000 אירו בשנה, ואחר כך 20%-35%, עם ניכוי של 20% משכר הדירה |
| מס על רווח במכירה | אין | 20%, עם פטור לכל החיים של 30,000 אירו |
| מס שנתי על הנכס | אין; השוכר משלם לעירייה 5% משכר הדירה | מס הרכוש הארצי בוטל מ-2017 |
| עלות רכישה עיקרית | אגרת רשות המקרקעין 4% משווי העסקה | דירה חדשה: מע״מ 19%. יד שנייה: אגרת העברה 3%-8% בהנחה של 50% |
| תושבות דרך נכס | גולדן ויזה ל-10 שנים מ-2 מיליון דירהם | תושבות קבע מ-300,000 אירו בדירה חדשה |
| הגנה על כסף ששולם | חשבון נאמנות ייעודי לכל פרויקט על הנייר | הפקדת החוזה במרשם המקרקעין |
| מטבע וטיסה | דירהם צמוד לדולר, כ-3.5 שעות | אירו, כשעה |
בקפריסין שכר דירה של משקיע זר ממוסה במס הכנסה מדורג, ומכירה ממוסה ב-20% על הרווח. בדובאי אין מס הכנסה על יחידים, ורשות המסים הפדרלית קובעת שהכנסה של אדם פרטי מהשקעה בנדל״ן, שאינה דורשת רישיון, אינה חייבת במס חברות. זה ההבדל הגדול ביותר בין שני היעדים.
באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים, ולכן אין מס מקומי על שכר הדירה ועל הרווח במכירה של משקיע פרטי. חריג אחד: השכרה לטווח קצר תחת היתר של רשות התיירות נחשבת לפי רשות המסים הפדרלית לפעילות עסקית, שעשויה להיכנס לתחולת מס החברות. חוזה שכירות שנתי שנרשם ב-Ejari אינו כזה.
לפי חוק מס ההכנסה של קפריסין, תושב חוץ חייב במס על שכר דירה מנכס בקפריסין. מדרגות המס ל-2026, לפי טופס רשות המסים הקפריסאית, הן 0% עד 22,000 אירו, ואחר כך 20%, 25%, 30% ו-35%, עם ניכוי של 20% משכר הדירה. הרפורמה של 2026 ביטלה את ההיטל הביטחוני על שכירות ואת מס הבולים.
מאז 1 ביולי 2026 שכר דירה בקפריסין משולם רק בהעברה בנקאית או באמצעי אלקטרוני, לא במזומן ולא בצ׳ק, ולכן כדאי להסדיר מראש חשבון לקבלת השכירות. במכירה חל מס רווח הון של 20% לפי חוק מס רווחי ההון, עם פטור לכל החיים של 30,000 אירו לאדם. מס הרכוש השנתי הארצי בוטל החל משנת 2017, אבל אגרות מקומיות עשויות לחול.
תושב ישראל חייב במס בישראל על שכר דירה מכל העולם. יש שני מסלולים: 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, על שכר הדירה ברוטו בניכוי פחת בלבד וללא זיכוי ממס זר, או מס רגיל לפי מדרגות, עם ניכוי הוצאות וזיכוי על מס ששולם במדינת הנכס. הבחירה בין המסלולים שונה בין קפריסין לדובאי.
לגבי אמנה: קפריסין אינה מופיעה ברשימת אמנות המס שמפרסם משרד האוצר הקפריסאי, ולכן לפני רכישה בקפריסין בדקו מול רשות המסים בישראל אם קיימת אמנה בתוקף, ואיך יחושב הזיכוי בלעדיה. הפירוט המלא על המסלולים ועל חובות הדיווח נמצא בפרק המיסוי במדריך להשקעות נדל״ן בחו״ל.
בקפריסין קונה מחוץ לאיחוד צריך היתר מהמחוז, ומוגבל לשתי יחידות. תמורת רכישה מיזם של דירה חדשה ב-300,000 אירו ומעלה אפשר לבקש תושבות קבע. בדובאי זר קונה בעלות מלאה באזורים שנקבעו לכך בלי היתר, ונכס בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים.
בקפריסין עלות הרכישה העיקרית תלויה בסוג הנכס: על דירה חדשה משלם משקיע מע״מ של 19%, ועל דירה יד שנייה אגרת העברה. בדובאי העלות העיקרית היא אגרת רשות המקרקעין של 4% משווי העסקה. בשני היעדים יש גם שכר טרחה, עמלות ודמי ניהול שוטפים.
בהחזקה השוטפת, בדובאי דמי הניהול של הבניין נקבעים ברמת הבניין ומאושרים ברשות המקרקעין, ובקפריסין הם נקבעים בניהול הבניין או באגודת הדיירים. בשני היעדים זה הנתון שמשנה הכי הרבה את התשואה נטו, ולכן מבקשים אותו בכתב לפני החתימה.
שני השווקים עלו בשנה האחרונה, לפי הנתונים הרשמיים. בקפריסין מדד מחירי הדירות של הבנק המרכזי עלה ב-8.5% בשנה עד הרבעון השני של 2026. בדובאי נרשמו ב-2025 יותר מ-270 אלף עסקאות בשווי 917 מיליארד דירהם, עלייה של 20%. הפער הוא בגודל השוק, ולא בכיוון שלו.
לפי הבנק המרכזי של קפריסין, ברבעון השני של 2026 נחתמו 5,298 חוזי מכר, מהם 2,107 לקונים זרים. בדובאי, ברבעון הראשון של 2026 לבדו נרשמו לפי רשות המקרקעין 60,303 עסקאות בשווי 252 מיליארד דירהם. שוק גדול יותר אינו מבטיח מכירה מהירה של נכס מסוים, אבל הוא מגדיל את מספר הקונים הפוטנציאליים.
הסיכון המרכזי בקפריסין הוא הזמן שבין התשלום לבין קבלת שטר הבעלות, בעיה מוכרת שהחוק מטפל בה דרך הפקדת החוזה במרשם. בדובאי הכללים יציבים: הבעלות לזרים מעוגנת בחוק מס׳ 7 לשנת 2006 וכספי הרכישה על הנייר מוגנים בחשבון נאמנות, ולכן מה שקובע את התוצאה הוא בחירת האזור והבניין. בשני המקרים הבדיקה נעשית לפני החתימה.
בקפריסין הרכישה עוברת דרך חוזה מכר, הפקדתו במרשם המקרקעין ובקשת היתר מהמחוז, ורק אחר כך העברת הבעלות. בדובאי הרכישה מיזם נרשמת ברשות המקרקעין כבר בשלב הנייר, והתשלומים נכנסים לחשבון נאמנות של הפרויקט. בשני המקרים כדאי לעבוד עם עורך דין מקומי מטעמכם.
את התהליך בדובאי, שלב אחר שלב, פירטנו בעמוד איך קונים דירה בדובאי. בקפריסין, בקשו מעורך הדין לאשר שהנכס נקי משעבודים ושיש לו שטר בעלות נפרד, לפני שמעבירים כסף למוכר.
דובאי מתאימה למי שמחפש תזרים משכירות בלי שכבת מס מקומית, שוק גדול ונזיל יותר, והגנה חוקית על כסף ששולם ליזם. קפריסין מתאימה למי שרוצה נכס קרוב, שמגיעים אליו בשעה, במסגרת האיחוד האירופי ובאירו, ומוכן לשלם מס מקומי על השכירות ולבדוק היטב את מצב רישום הבעלות.
אם אתם מתלבטים בין יעדים נוספים, השוו גם את נדל״ן בדובאי מול יוון, את נדל״ן בדובאי מול פורטוגל ואת נדל״ן בדובאי מול ארה״ב. ואם דובאי נראית לכם, שיחה ראשונית איתנו היא ללא עלות וללא התחייבות, ונגיד לכם בכנות אם יעד אחר מתאים לכם יותר.
למשקיע ישראלי שמטרתו תשואה משכירות, נדל״ן בדובאי עדיף על קפריסין בשלושה דברים שאפשר לבדוק במקור רשמי: אין מס מקומי על שכר הדירה ועל הרווח, יש חשבון נאמנות חובה לכל פרויקט על הנייר, והשוק גדול ונזיל בהרבה. קפריסין מתאימה בעיקר למי שהקרבה והאירו חשובים לו יותר מהתשואה נטו.
גם מבנה העסקה נוח יותר בדובאי. ברכישה על הנייר התשלום נפרס לפי לוח התשלומים של היזם ונכנס לחשבון הנאמנות של הפרויקט, הדירהם צמוד לדולר בשער קבוע של 3.6725, והטיסה מתל אביב נמשכת כשלוש וחצי שעות. רשות המקרקעין של דובאי מפרסמת את העסקאות הרשומות כנתונים פתוחים, כך שאת המחיר ואת שכר הדירה בודקים במקור רשמי ולא במודעות.
לפי הנתונים הפתוחים של רשות המקרקעין לרבעון השלישי של 2026 (עד 28.9), התשואה ברוטו האינדיקטיבית בדירת חדר שינה אחד הגיעה ל-7.4% ב-JVC, ל-8.2% ב-DLRC ול-7.3% ב-Jumeirah Lake Towers, ובאזורי היוקרה הייתה נמוכה יותר, 4.8% ב-Dubai Marina. החישוב הוא שכר דירה חציוני בחוזים חדשים חלקי מחיר חציוני של דירה מוכנה, לפני דמי ניהול, חודשים ריקים ומס בישראל, ואינו הבטחה. הדרך לנטו מוסברת במאמר על תשואת שכירות בדובאי.
הצעד הבא הוא לעבור מהשוואה בין מדינות לבחירה של אזור ובניין, ואת הפרופיל של כל אזור ריכזנו במדריך איפה להשקיע בדובאי. את כל השלבים ריכזנו במדריך להשקעות נדל״ן בדובאי, ואת הפרויקטים שאנחנו מלווים בעמוד דירות למכירה בדובאי, למשל SKY LINE באזור DLRC ו-SKY VISTA ב-JVC. לשאלות על המקרה שלכם, שיחת התאמה איתנו היא ללא עלות.
ההשוואה נכתבה ממקורות רשמיים, אבל היא אינה מחליפה בדיקה מול הרשויות בקפריסין ובדובאי במועד העסקה, כי שיעורי מס, ספי אשרה וכללי רישום משתנים. אם אתם שוקלים את שני היעדים ברצינות, התייעצו עם רואה חשבון בישראל שמכיר את שתי מערכות המס, ובקשו ממנו להשוות את התוצאה נטו ולא רק את השיעורים. בדובאי הנוסח המחייב הוא זה שמופיע באתר רשות המקרקעין ביום העסקה.
כן, בהיתר מהמחוז לפי חוק רכישת מקרקעין על ידי זרים. אזרח מדינה מחוץ לאיחוד מוגבל לשתי יחידות או למגרש עד 4,000 מ״ר, ובני זוג נחשבים יחד. בדובאי, לעומת זאת, זר קונה בעלות מלאה באזורים שנקבעו לכך, בלי היתר מוקדם.
משנת המס 2026: 0% על הכנסה עד 22,000 אירו בשנה, ומעל לכך 20%-35%, עם ניכוי של 20% משכר הדירה. ההיטל הביטחוני על שכירות בוטל. בנוסף חל מס בישראל, 15% או מס רגיל עם זיכוי ממס זר. בדובאי אין מס מקומי על שכר הדירה, והמס משולם רק בישראל.
לפי מחלקת ההגירה של קפריסין, רכישה מיזם של דירה חדשה ב-300,000 אירו לפחות, בתוספת מע״מ, יחד עם הכנסה שנתית מחו״ל של 50,000 אירו, מאפשרת לבקש תושבות קבע. בדובאי נכס בשווי 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים.
משקיע משלם מע״מ של 19% על דירה חדשה. השיעור המופחת של 5% ניתן רק על דירת מגורים עיקרית באישור רשות המסים. כשמשולם מע״מ אין אגרת העברה. בדובאי המכירה הראשונה של דירה חדשה בתוך 3 שנים מהשלמתה מחויבת במע״מ בשיעור 0%, והעלות העיקרית היא אגרת רשות המקרקעין של 4%.
זה תלוי במטרה. קפריסין מתאימה למי שרוצה נכס קרוב באירו, גם לשימוש עצמי, ומוכן למס מקומי ולבדיקת רישום הבעלות. דובאי מתאימה למי שמחפש תזרים משכירות בלי מס מקומי, שוק גדול יותר וחשבון נאמנות חובה בנכס על הנייר. בשני המקרים משווים את התשואה נטו, אחרי מס בשתי המדינות.
נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: בדובאי אין מס על שכירות, על רווח או על עיזבון, והטיסה כשלוש וחצי שעות. בארה״ב 30% ניכוי על שכירות או מיסוי נטו, FIRPTA במכירה ומס עיזבון מעל…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: מיסוי, מס עיזבון ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול פורטוגל: בדובאי אין מס על שכירות, האגרה 4% ונכס של 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה. בפורטוגל מס העברה של 7.5% לתושבי חוץ מאז מאי 2026, 25% על שכירות…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול פורטוגל: מס, אשרות ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול יוון: בדובאי אין מס על שכירות ועל רווח והגולדן ויזה ל-10 שנים, ביוון מס מקומי מהאירו הראשון, היתר שהייה של 400 או 800 אלף אירו ומס העברה של 15% שהוכ…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול יוון: מס, גולדן ויזה ותשואה 2026נעבור איתכם על התקציב, על מטרת ההשקעה ועל האפשרויות הרלוונטיות, בלי התחייבות.
