ויזת משקיע וגולדן ויזה בדובאי דרך נדל״ן

גולדן ויזה בדובאי דרך נדל״ן: התנאים בקצרה

גולדן ויזה בדובאי דרך נדל״ן ניתנת למי שמחזיק נכס או כמה נכסים בשווי כולל של 2,000,000 דירהם לפחות, והיא תקפה ל-10 שנים עם אפשרות חידוש. לצידה קיימת ויזת משקיע לשנתיים, שמיועדת לבעלי נכסים קטנים יותר. שני המסלולים עוברים דרך רשות המקרקעין של דובאי ורשות התושבות והזרים.

כל התנאים במאמר נלקחו מדפי השירות הרשמיים של רשות המקרקעין (DLD), של הרשות הכללית לתושבות ולענייני זרים בדובאי (GDRFA) ושל הרשות הפדרלית לזהות, אזרחות, מכס וביטחון נמלים (ICP), כפי שנבדקו בספטמבר 2026. תנאים כאלה משתנים, ולכן בדקו אותם שוב במועד ההגשה. המאמר הוא פרק אחד מתוך המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי, ומי שעוד משווה בין מדינות ימצא את מסלולי התושבות של יעדים אחרים במדריך להשקעות נדל״ן בחו״ל.

סף 2 מיליון הדירהם: מה נספר ומה לא

הסף נמדד לפי שווי הנכס ולא לפי הסכום ששילמתם עד היום, אבל יש לכך סייגים. רשות המקרקעין מדברת על מחיר רכישה של 2,000,000 דירהם ומעלה במועד הקנייה, ו-GDRFA מחשבת שווי כולל של נכס אחד או של כמה נכסים יחד. במשכנתא ובבעלות משותפת חלים כללים נוספים.

כמה נכסים

אפשר לצבור את הסף מכמה יחידות, כל עוד כולן רשומות על שם המבקש והשווי הכולל עומד בסף.

נכס על הנייר

לפי ICP, יחידה אחת או יותר על הנייר בשווי כולל של 2,000,000 דירהם מזכות, בתנאי שנרכשו מחברת נדל״ן מקומית שאושרה על ידי הרשות המוסמכת. פרטים על סוג הרכישה הזה במדריך לנכס על הנייר בדובאי.

משכנתא

מותרת, מבנק מקומי מאושר. רשות המקרקעין דורשת מכתב מהבנק שאינו מתנגד להנפקת הוויזה ומפרט את הסכום ששולם ואת היתרה, ובתיאור השירות מופיעה דרישה להוכחת תשלום של 2,000,000 דירהם.

בעלות משותפת

לפי GDRFA, כשהבעלות היא חלק בנכס משותף, שווי החלק של המבקש עצמו צריך לעמוד על 2,000,000 דירהם לפחות.

GDRFA מציינת גם שירשם שעבוד על הנכס, כדי להבטיח שהבעלות נשמרת לאורך כל תקופת הוויזה, ודורשת תעודת שווי של הנכס מרשות המקרקעין. מי שמתכנן לממן את הרכישה בהלוואה ימצא את התקרות במאמר על משכנתא בדובאי לתושב זר.

ויזת משקיע לשנתיים: המסלול לנכס קטן יותר

מי שהנכס שלו שווה פחות מ-2 מיליון דירהם יכול לבקש ויזת משקיע לשנתיים דרך שירות Taskeen של רשות המקרקעין. לפי דף השירות, בעל נכס בבעלות יחידה רשאי להגיש בלי תלות בשווי הנכס, ובעלים משותף צריך שחלקו יהיה שווה 400,000 דירהם לפחות.

סכום של 750,000 דירהם מופיע עדיין ברבים מהמדריכים, וגם בדפי שאלות נפוצות ישנים של הרשות, אבל אינו מופיע בדף השירות שעודכן בספטמבר 2026. דף השירות המקביל של GDRFA מוסיף תנאים משלו: הנכס בנוי במלואו וראוי למגורים, ולמבקש הכנסה חודשית של 10,000 דירהם לפחות או שווה ערך.

במסלול הזה נדרשת גם תעודת יושר שהונפקה בדובאי, והאגרה לשנתיים עומדת על 10,212.50 דירהם. מאחר שהתנאים בשני הדפים אינם זהים, ודאו מול הרשות באיזה נוסח הם חלים ביום ההגשה, לפני שאתם בוחרים נכס בשביל הוויזה. היתר לשנתיים מתחדש לפי אותם תנאים, ולכן מי שמתכנן לגור בדובאי שנים ארוכות צריך לשקלל גם את החידושים ואת האגרות שלהם.

איך מגישים: השלבים והמסמכים

הבקשה לגולדן ויזה על בסיס נכס מוגשת במרכז שירות של רשות המקרקעין, והמבקש חייב להיות באיחוד האמירויות ולהגיע בעצמו. לפי דף השירות, התהליך כולל ארבעה שלבים ונמשך 7-10 ימי עסקים, והוויזה נשלחת בדואר אלקטרוני. אי אפשר להגיש באמצעות מיופה כוח.

1. הגעה למרכז השירות, עם המסמכים.
2. הגשת הבקשה ותשלום האגרות.
3. בדיקה רפואית במרכז.
4. קבלת היתר השהייה בדואר אלקטרוני.

• דרכון בתוקף ותמונה אישית.
• תעודת בעלות אלקטרונית או שטר בעלות על הנכס.
• תעודת זהות אמירותית והיתר השהייה הנוכחי, אם יש.
• במשכנתא: מכתב מהבנק על היעדר התנגדות, עם הסכום ששולם והיתרה.

מסמכים כמו תעודות לידה, תעודת נישואין ומכתבי בנק אפשר להעלות מראש לכספת המסמכים הדיגיטלית של הרשות, וזה חוסך זמן במרכז. תעודות מישראל צריכות לעבור אישור, ועדיף להתחיל בכך לפני הטיסה. אנחנו מלווים את התהליך הזה מול הרשויות כחלק משלבי הליווי אחרי המסירה, כולל התיאום עם מרכז השירות.

כמה זה עולה: האגרות הרשמיות

לפי דף השירות של רשות המקרקעין, העלות הכוללת של גולדן ויזה ל-10 שנים למשקיע עצמו היא 9,884.75 דירהם, והיא משולמת בעת הגשת הבקשה. הסכום כולל בדיקה רפואית, תעודת זהות אמירותית, אישור היתר השהייה, אגרות הרשות ודמי טיפול. לכל בן משפחה נוסף יש אגרה נפרדת.

הרשות מציינת תוספת של 100 דירהם לכל אדם שנכלל בחסות. לאלה מצטרפות עלויות שאינן אגרה, כמו ביטוח בריאות, שלפי ICP נדרש למשקיע ולבני משפחתו לאורך כל תקופת הוויזה, ואישור מסמכים מישראל. מול מחיר נכס של 2 מיליון דירהם, האגרות קטנות, אבל כדאי לתכנן אותן מראש.

מי עוד נכלל: בני זוג, ילדים והורים

גולדן ויזה על בסיס נכס מאפשרת לכלול בני משפחה, כל אחד עם היתר שהייה משלו. לפי רשות המקרקעין אפשר לתת חסות לבן או לבת הזוג, לילדים ולהורים. לכל אחד מהם יש רשימת מסמכים נפרדת, והמסמך שחוזר כמעט אצל כולם הוא ביטוח בריאות.

• בן או בת זוג. תעודת נישואין מאושרת, ביטוח בריאות ומספר IBAN.
• ילדים. תעודות לידה מאושרות, ועל ילדים מעל גיל 18 התחייבות שאינם נשואים.
• הורים. תעודת תלות מאושרת מהקונסוליה, תעודת לידה וביטוח בריאות.
• כשהאם היא נותנת החסות. מכתב היעדר התנגדות מהאב, מאושר בנוטריון.

אם אתם שוקלים לכלול את ההורים, שימו לב שהמסמכים שלהם, ובעיקר תעודת התלות, דורשים הכי הרבה זמן. כדאי לסגור את הרשימה המלאה מול הרשות לפני שמזמינים טיסה לכל המשפחה. אם המשפחה תגדל בהמשך, בררו מול הרשות מראש איך מצרפים בן משפחה חדש להיתר קיים.

כשהוויזה היא המטרה: איך בוחרים נכס

אם ויזת משקיע או גולדן ויזה היא חלק מהסיבה לקנות, הנכס צריך לעמוד קודם כל במבחן של השקעה, ורק אחר כך בסף. נכס שנקנה ביוקר רק כדי לעבור את 2 מיליון הדירהם עלול לעלות לכם יותר מכל האגרות של הוויזה יחד, ביום שתרצו למכור אותו.

• מחיר מול עסקאות רשומות. השוו את המחיר לעסקאות שנרשמו באותו בניין או באותו אזור, ולא למודעות. הסף נמדד לפי מחיר הרכישה, אבל הערך שלכם נמדד ביום המכירה.
• יזם ופרויקט מאושרים. ברכישה על הנייר, ודאו שהיזם רשום ושלפרויקט יש חשבון נאמנות פעיל, כי זה גם תנאי של ICP וגם ההגנה העיקרית על הכסף.
• נכס אחד או שניים. שתי יחידות שמשלימות יחד לסף מפזרות סיכון ומאפשרות מכירה חלקית בהמשך, אבל כל מכירה כזו עלולה להוריד אתכם מתחת לסף.

לוח זמנים מעשי: מהרכישה ועד ההיתר

הבקשה עצמה נמשכת לפי רשות המקרקעין 7-10 ימי עסקים, אבל רוב הזמן עובר לפניה. צריך שהנכס יירשם על שמכם, שהמסמכים מישראל יאושרו, שיהיה ביטוח בריאות ושתגיעו לדובאי בעצמכם. מי שמתכנן את השלבים האלה במקביל חוסך שבועות, ומי שמחכה לכל שלב בנפרד מאריך את התהליך.

1. רישום הנכס. דף השירות דורש תעודת בעלות אלקטרונית או שטר בעלות, ולכן הצעד הראשון הוא שהרישום ברשות המקרקעין יושלם על שמכם.
2. מסמכים מישראל. תעודות לידה ונישואין לבני המשפחה, מאושרות כנדרש. זה השלב שלוקח הכי הרבה זמן, ואפשר להתחיל בו מיד אחרי החתימה.
3. ביטוח בריאות. לפי ICP, ביטוח בתוקף לכל התקופה, למשקיע ולכל בן משפחה שנכלל.
4. ביקור אחד בדובאי. הגשה, בדיקה רפואית ותעודת זהות, בנוכחות אישית.

ברכישה על הנייר השאלה מתי בדיוק הנכס נחשב רשום על שמכם לצורך הוויזה חשובה במיוחד, כי הרישום הסופי מגיע רק במסירה. ודאו מול הרשות איזה מסמך רישום יתקבל במקרה שלכם, לפני שאתם מתכננים את הנסיעה סביב ההגשה.

חידוש, מכירה ושינוי במצב הנכס

לפי GDRFA, היתר השהייה של משקיע נדל״ן תקף ל-10 שנים וניתן להארכה אם אותם תנאים עדיין מתקיימים. כלומר, ביום החידוש תצטרכו להראות שוב נכס או נכסים שעומדים בסף, רשומים על שמכם. השעבוד שנרשם על הנכס בתחילת הדרך נועד בדיוק לזה: לוודא שהבעלות לא נעלמה באמצע התקופה.

מכאן שתי מסקנות מעשיות. מי שמתכנן למכור את הנכס לפני תום התקופה צריך לברר מראש מה יקרה להיתר, ולא לגלות זאת אחרי החתימה. ומי שמחזיק כמה יחידות כדי להגיע לסף, כל מכירה של יחידה אחת עלולה להוריד אותו מתחת לרף ביום החידוש.

גם הסכום עצמו יכול להשתנות. הסף של 2 מיליון דירהם נקבע במדיניות ולא בחוזה שלכם, ולכן לפני חידוש כדאי לבדוק מול הרשות את התנאים שבתוקף באותו יום. שינויים כאלה קרו בעבר, וזו גם הסיבה שמדריכים ישנים מציגים ספים ותקופות שכבר אינם בתוקף.

מה הוויזה לא נותנת

גולדן ויזה היא היתר שהייה ארוך, ולא יותר מזה. היא אינה אזרחות, אינה משנה את חובות המס שלכם בישראל ואינה נשארת בתוקף אם התנאים שבגללם ניתנה כבר לא מתקיימים. שלושת הדברים האלה חשובים יותר מכל הטבה שמופיעה בפרסומים, ולכן כדאי להכיר אותם לפני שבוחרים נכס לפי הסף.

• תושבות מס בישראל. תושבות לעניין מס בישראל נקבעת לפי מרכז החיים, ולא לפי ויזה במדינה אחרת. מי שממשיך לגור בישראל ממשיך לשלם מס בישראל על השכירות ועל הרווח, כמוסבר במאמר על מיסוי נדל״ן בדובאי לתושבי ישראל.
• תוקף מול תנאים. השעבוד שנרשם על הנכס נועד לוודא שהבעלות נשמרת. מכירת הנכס באמצע התקופה פוגעת בבסיס שעליו ניתנה הוויזה.
• משך התוקף. ICP, GDRFA ורשות המקרקעין מציינים 10 שנים, אבל טבלת הסיכום בפורטל הפדרלי u.ae מציגה 5 שנים להשקעות נדל״ן. התוקף שנקבע בפועל מופיע על ההיתר עצמו.

יתרון אחד שכן מופיע במפורש בפורטל u.ae הוא שבעלי גולדן ויזה רשאים לשהות מחוץ לאיחוד האמירויות יותר משישה חודשים בלי שהוויזה תתבטל, בניגוד להיתרי שהייה רגילים. למשקיע שגר בישראל ומגיע לדובאי כמה פעמים בשנה, זה ההבדל המעשי העיקרי.

ויזה לדובאי לתיירים ישראלים

לסיור בפרויקטים, לחתימה או לפגישה במרכז שירות לא צריך ויזת תושב. בעלי דרכון ישראלי מופיעים ברשימת המדינות שמקבלות בנחיתה ויזת ביקור ל-90 יום, לכניסות מרובות ובתוקף של שישה חודשים, לפי דף מידע הוויזות של Emirates. הכניסה כפופה תמיד לאישור רשויות ההגירה בנמל.

לפני כל טיסה בדקו שני מקורות רשמיים. הראשון הוא דף בדיקת הזכאות לוויזה בפורטל הממשלתי u.ae, שמתעדכן כשהרשימות משתנות. השני הוא אזהרות המסע שמפרסם המטה לביטחון לאומי באתר gov.il, שמתעדכנות לפי המצב ומשפיעות גם על ביטוח הנסיעות.

מי שמגיע כדי לפתוח חשבון בנק מקומי יכול לנצל את אותה נסיעה, והפרטים במאמר על פתיחת חשבון בנק בדובאי. את הנסיעה עצמה אנחנו מתאמים עם הרוכשים כחלק מהליווי, כך שכל הפגישות, כולל מרכז השירות של הרשות, ייכנסו לביקור אחד. כדי לתאם ביקור כזה, אפשר ליצור איתנו קשר.

חשוב לדעת

את התנאים המדויקים כדאי לבדוק כבר ביום שבו אתם בוחרים נכס, ולא רק ביום ההגשה, כי שווי הנכס, אופן הבעלות ומצב המשכנתא קובעים את הזכאות. אם הוויזה היא חלק מהסיבה לרכישה, ודאו מול רשות המקרקעין שהנכס המסוים עומד בתנאים לפני החתימה. את שאר שלבי הרכישה, מהבחירה באזור ועד הרישום, מפרט המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי.