מיסוי נדל״ן בדובאי לתושבי ישראל: מה משלמים שם ומה כאן

מיסוי נדל״ן בדובאי בקצרה: מה משלמים שם ומה כאן

מיסוי נדל״ן בדובאי לתושבי ישראל מתחלק לשני צדדים שאינם דומים זה לזה. בדובאי אין מס הכנסה על יחידים, ולכן על שכר הדירה שתקבלו שם לא ייגבה מס מקומי. בישראל, לעומת זאת, תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו בכל העולם, ובהן השכירות מהדירה בדובאי והרווח במכירתה.

המשמעות המעשית היא שהחלטות המס החשובות שלכם מתקבלות בישראל ולא בדובאי. הן כוללות בחירה בין שני מסלולים למיסוי השכירות, חישוב של מס רווח הון ביום המכירה, וחובות דיווח שמתחילות כבר בשלב העברת הכסף. המאמר עובר על כל אחד מאלה, עם הסעיף בחוק שעליו הוא נשען. ההשוואה בין דובאי ליעדים אחרים, גם בהיבט המס, נמצאת במדריך להשקעות נדל״ן בחו״ל.

מה משלמים בדובאי: אגרות, לא מס הכנסה

באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים, וכך נאמר במפורש בפורטל הממשלתי הרשמי u.ae. מס החברות הפדרלי חל על יחיד רק כשהוא מנהל עסק, ולפי רשות המסים הפדרלית הכנסה מהשקעה בנדל״ן אינה נחשבת פעילות עסקית. מה שכן תשלמו בדובאי הוא אגרות, לא מס על ההכנסה.

אגרת העברה לרשות המקרקעין

4% משווי העסקה, לפי החלטת המועצה המבצעת מספר 30 לשנת 2013. ההחלטה קובעת שאלא אם הוסכם אחרת, האגרה מתחלקת בין המוכר לרוכש, ומי משלם אותה בפועל מוסבר בעמוד עלויות הרכישה בדובאי.

מע״מ

לפי רשות המסים הפדרלית, מכירה או השכרה של נדל״ן מסחרי חייבת במע״מ בשיעור 5%. דירות מגורים פטורות, ואספקה ראשונה של דירה בתוך שלוש שנים מהשלמת הבניין מחויבת בשיעור אפס.

דמי דיור לעירייה

5% משכר הדירה השנתי, שהשוכר משלם לעיריית דובאי. כשהדירה מושכרת, זה חיוב של השוכר ולא שלכם.

דמי ניהול לבניין

תשלום שנתי לתחזוקת הבניין, שמאושר מראש ברגולטור. זו הוצאה שלכם כבעלים, והיא חשובה בבחירת מסלול המס בישראל.

המשמעות היא שבדובאי לא ייגבה מכם מס הכנסה שאפשר יהיה לקזז כנגד המס בישראל. זה נשמע כמו פרט טכני, אבל הוא מסביר למה אמנת המס בין המדינות כמעט אינה משנה את התמונה עבור מי שגר בישראל, כפי שנראה בהמשך.

למה תושב ישראל חייב במס על השכירות בדובאי

סעיף 2 לפקודת מס הכנסה מטיל מס על הכנסתו של תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל. לכן העובדה שהדירה והשוכר נמצאים בדובאי אינה משנה את חבות המס שלכם כאן. מה שקובע הוא אם אתם תושבי ישראל לפי מבחן מרכז החיים, ולא היכן נמצא הנכס.

מרכז החיים נקבע לפי מכלול הקשרים המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים: היכן הבית הקבוע, היכן גרה המשפחה, היכן אתם עובדים והיכן האינטרסים הכלכליים העיקריים. הפקודה קובעת גם חזקה של תושבות למי ששהה בישראל 183 ימים בשנה, או 30 ימים בשנה ו-425 ימים בשלוש שנים, והיא ניתנת לסתירה.

ויזת תושב בדובאי, כולל ויזת זהב, אינה הופכת אתכם לתושבי חוץ לעניין מס בישראל. הפרטים על הוויזה עצמה נמצאים במאמר על ויזת משקיע וגולדן ויזה בדובאי, ומי ששוקל להעתיק את מרכז חייו בפועל נכנס לשאלה אחרת לגמרי, שדורשת ליווי מקצועי נפרד.

מיסוי שכירות בחו״ל: שני המסלולים לבחירה

על שכר דירה מנכס בחו״ל אתם רשאים לבחור בין שני מסלולים. הראשון הוא מס בשיעור 15% לפי סעיף 122א לפקודה, על ההכנסה בניכוי פחת בלבד. השני הוא מס לפי מדרגות המס הרגילות שבסעיף 121, על ההכנסה אחרי ניכוי ההוצאות. ההבדל ביניהם אינו רק בשיעור, אלא גם במה שמותר לנכות.

המדרגות המופחתות של 10%, 14% ו-20% חלות רק על הכנסה מיגיעה אישית או על הכנסה של מי שמלאו לו 60. בדוגמת החישוב במאמר על תשואות השכירות בדובאי, שכר דירה של 64,000 דירהם בשנה יורד לכ-43,467 דירהם אחרי הוצאות. 15% מהברוטו הם כ-9,600 דירהם, ו-31% מהנטו הם כ-13,475 דירהם, לפני פחת.

מעבר לכך, סעיף 121ב מטיל מס נוסף של 3% על הכנסה חייבת שמעל 721,560 ש״ח בשנה, הסף לשנים 2024-2027. על הכנסה ממקורות הוניים, ושכירות היא מקור כזה, נוסף עוד 2% מעל אותו סף. הבחירה הנכונה תלויה ביחס בין ההוצאות להכנסה ובגיל, ולכן היא שאלה לרואה החשבון ולא לכלל אצבע.

אילו הוצאות נכנסות לחשבון במסלול הרגיל

במסלול הרגיל המס מחושב על ההכנסה אחרי ניכוי ההוצאות שהוצאו בייצור אותה הכנסה, ולכן כל הוצאה מתועדת מקטינה את הבסיס. במסלול 15% התמונה הפוכה: מלבד פחת, שום הוצאה אינה מנוכה. זו הסיבה שהשאלה איזה מסלול זול יותר מתחילה ברשימת ההוצאות של הדירה שלכם.

• דמי ניהול לבניין. ההוצאה השוטפת הגדולה ביותר ברוב הבניינים בדובאי, והסכום המאושר לכל בניין מתפרסם במדד דמי הניהול של הרגולטור.
• עמלת ניהול השכרה. מה שמשלמים לחברה שמנהלת את השוכר, את החוזה ואת הגבייה.
• תיקונים ותחזוקה. החלפת מזגן, צבע בין שוכרים ותיקונים שוטפים, להבדיל משיפוץ שמשביח את הנכס.
• פחת. ניכוי שנתי על המבנה, שמותר בשני המסלולים.

מה נחשב הוצאה מותרת, ובאיזה שיעור מחושב הפחת, נקבע לפי כללי הפקודה ובאישור רואה החשבון, ולא לפי מה שנראה הגיוני. מה שבידיכם הוא התיעוד: חשבונית על כל הוצאה, על שם הבעלים, ושמורה יחד עם אישור התשלום.

מכירת הדירה בדובאי: מס רווח הון בישראל

כשתמכרו את הדירה, בדובאי לא ייגבה מכם מס רווח הון, אבל בישראל הרווח חייב במס. לפי סעיף 91(ב) לפקודה, יחיד משלם מס על רווח הון ריאלי בשיעור שלא יעלה על 25%. הרווח הריאלי הוא הרווח אחרי נטרול האינפלציה, והוא מחושב לפי כללי הפקודה ולא לפי ההפרש בדירהם.

דירה בחו״ל אינה נכנסת לחוק מיסוי מקרקעין, שעוסק במקרקעין בישראל. לכן המונחים שמוכרים לכם ממכירת דירה בארץ, כמו מס שבח והפטורים שלצידו, אינם הכלים הנכונים כאן. החישוב נעשה בפרק רווח ההון של פקודת מס הכנסה, והרווח נכנס לדוח השנתי של שנת המכירה.

מחיר הקנייה ומחיר המכירה נקובים בדירהם, והחישוב בישראל נעשה בשקלים. שינוי בשער הדולר מול השקל בין יום הקנייה ליום המכירה משפיע על הרווח המחושב, ולכן שמרו כל אישור העברה עם השער שבו הומר. רווח גדול במכירה עשוי גם להעביר אתכם באותה שנה את הסף של המס הנוסף.

אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות: מה היא משנה

ישראל ואיחוד האמירויות חתמו על אמנה למניעת כפל מס ב-31 במאי 2021. לפי רשימת האמנות של משרד האוצר של האמירויות, האמנה אושרה שם בצו פדרלי מספר 153 לשנת 2021 ונכנסה לתוקף ב-29 בדצמבר 2021. היא אינה פוטרת אתכם ממס בישראל על דירה בדובאי.

אמנה כזו מחלקת את זכות המיסוי בין שתי המדינות. במודל ה-OECD, שעליו האמנה מבוססת, המדינה שבה נמצא הנכס רשאית למסות את ההכנסה ממנו, ומדינת התושבות מעניקה זיכוי על המס ששולם שם. כשהמדינה שבה נמצא הנכס אינה גובה מס הכנסה מיחידים, אין מס לזכות, והמס הישראלי נשאר כמות שהוא.

האמנה חשובה בעיקר למי שעבר לגור בדובאי בפועל ונשאל איזו מדינה רואה בו תושב, ולשיתוף מידע בין רשויות המס, שמשרד האוצר הישראלי ציין שהוא חלק ממנה. אם שמעתם שיש אמנה ולכן אין מס, זה פשוט לא מה שהיא עושה.

חובות דיווח לרשות המסים

רוב מי שמחזיק דירה מושכרת בדובאי יחויב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה. סעיף 131 לפקודה מחייב תושב ישראל בוגר בהגשת דוח, ותקנות הפטור משחררות רק מקרים מוגדרים. הכנסה מחוץ לישראל שלא שולמה עליה מקדמה אינה נכללת בפטור, וגם החזקת נכסים גדולים בחו״ל מבטלת אותו.

1. נכסים בחו״ל. לפי תקנות הפטור מהגשת דוח, מי שבבעלותו, או בבעלות בן זוגו או ילדיו הקטינים, נכסי חוץ בשווי של 2,086,000 ש״ח ומעלה ביום כלשהו בשנה, הסכום לשנים 2023-2026, אינו פטור מהגשה. אותו סף חל על יתרות בחשבונות בנק מחוץ לישראל.
2. העברת כספים. סעיף 131(א)(5ו) מחייב בהגשת דוח את מי שהעביר לחו״ל 500,000 ש״ח או יותר במהלך 12 חודשים, לשנת ההעברה ולשנה שאחריה. הפרטים במאמר על העברת כסף לדובאי.
3. הצהרת הון. לפי סעיף 135, פקיד השומה רשאי לדרוש מכם דוח על הונכם ונכסיכם, כולל הנכס בדובאי.
4. מקדמות. אפשר לתאם עם פקיד השומה תשלום מקדמות במהלך השנה, כך שהמס לא יצטבר לחוב אחד בסוף השנה.

שלוש טעויות נפוצות במיסוי דירה בדובאי

הטעויות החוזרות אצל משקיעים ישראלים אינן נובעות מחוסר ידע בחוק, אלא מהנחות שנשמעות הגיוניות. הנפוצה שבהן היא שאין מס בדובאי ולכן אין מס בכלל, הנחה שמתבררת כשגויה ברגע שמגיעה שומה. שתי האחרות נוגעות לתיעוד ולמועד שבו פונים לרואה החשבון, ושתיהן עולות כסף רק בדיעבד.

1. להניח שאין מס בכלל. היעדר מס הכנסה בדובאי אינו פוטר תושב ישראל. ההכנסה חייבת כאן, ואי דיווח עליה אינו חיסכון אלא חוב שנדחה, לעיתים עם ריבית וקנסות.
2. לא לשמור את מסלול הכסף. רווח ההון במכירה מחושב מול העלות, והעלות מוכחת במסמכים. מי שלא שמר אישורי העברה, קבלות מחשבון הנאמנות ושערי המרה יתקשה להוכיח את מה ששילם, אחרי עשר שנים.
3. לבחור מסלול מתוך הרגל. מסלול 15% נוח, אבל הוא אינו מאפשר לנכות דמי ניהול ועמלות. בדירה עם הוצאות גבוהות, או למי שמלאו לו 60, החשבון עשוי להתהפך, וכדאי לבדוק אותו מחדש מדי שנה.

מה להכין לפגישה עם רואה החשבון

המלצה אחת ברורה: שבו עם רואה חשבון ישראלי שמכיר מיסוי בינלאומי לפני החתימה על הסכם הרכישה, ולא אחרי השנה הראשונה. ההחלטות החשובות, כמו על שם מי יירשם הנכס, איך מתעדים את התשלומים ואיזה מסלול מס מתאים לכם, קלות יותר לפני שהכסף עובר.

• הסכם הרכישה, ואחריו תעודת הרישום ברשות המקרקעין או שטר הבעלות.
• קבלות על כל תשלום לחשבון הנאמנות, עם אישורי ההעברה מהבנק בישראל ושער ההמרה.
• חוזה השכירות הרשום ב-Ejari וקבלות על שכר הדירה.
• חשבוניות דמי הניהול של הבניין והסכם הניהול עם חברת ההשכרה, אם יש.
• דפי חשבון מהבנק בדובאי, אם נפתח חשבון מקומי.

אנחנו לא יועצי מס ולא נותנים חוות דעת בנושא. מה שאנחנו כן עושים, כחלק משלבי הליווי, הוא לדאוג שכל מסמך מהרשימה הזו יהיה בידיכם בזמן, בשפה שרואה החשבון יוכל לעבוד איתה, ובסדר שבו הוא יצטרך אותם בדוח.

התמונה הרחבה של ההשקעה, מעבר למס, מרוכזת שלב אחר שלב במדריך להשקעות נדל״ן בדובאי. ואם תרצו לשאול על הצד של העסקה עצמה, מהבחירה ביחידה ועד מסלול התשלומים, אפשר לקבוע איתנו שיחה ולעבור על המספרים יחד.

חשוב לדעת

המאמר נועד לעזור לכם להגיע לפגישה עם רואה החשבון מוכנים, ולא לחסוך אותה. הביאו איתכם את חוזה הרכישה, את חוזי השכירות ואת אישורי ההעברות, ושאלו במפורש על מסלול המיסוי של ההכנסה משכירות, על חובת הדיווח השנתי ועל ההשלכות של מכירה עתידית. אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות חלה מ-1 בינואר 2022, ורואה החשבון יבדוק איך היא חלה עליכם.