לקניית דירה בדובאי לא צריך חשבון מקומי, אבל אחרי המסירה הוא יכול לעזור. חשבון תושב מול חשבון לתושב חוץ, המסמכים הטיפוסיים, החלופות וחובת הדיווח בישראל.
פתיחת חשבון בנק בדובאי לתושב ישראל אפשרית, אבל לרוב אינה נדרשת כדי לקנות דירה. את התשלומים ליזם מעבירים מחשבון בישראל ישירות לחשבון הנאמנות. חשבון מקומי נעשה שימושי אחרי המסירה, לגביית שכר דירה ולתשלומים שוטפים, והוא קל בהרבה לפתיחה למי שמחזיק ויזת תושב ותעודת זהות אמירותית.
המאמר מסביר מתי באמת צריך חשבון, מה ההבדל בין חשבון תושב לחשבון לתושב חוץ, אילו מסמכים הבנקים מבקשים בדרך כלל, ומה צריך לדווח בישראל על חשבון בחו״ל. כל בנק קובע את התנאים שלו, ולכן הרשימות כאן הן תמונה טיפוסית שיש לאמת מול הבנק לפני שמגיעים לסניף.
המאמר הוא פרק אחד מתוך המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי, ומי שעדיין בוחר בין יעדים ימצא השוואה רחבה יותר במדריך להשקעות נדל״ן בחו״ל. שם מוסבר גם איפה חשבון מקומי נדרש ביעדים אחרים, ואיפה אפשר לנהל הכול מישראל.
לרכישה עצמה לא צריך חשבון מקומי. התשלומים ליזם, מהמקדמה ועד המסירה, עוברים בהעברה בינלאומית מחשבון בישראל לחשבון הנאמנות של הפרויקט. חשבון בדובאי מתחיל להועיל כשהדירה מניבה הכנסה ויוצאות ממנה הוצאות שוטפות, או כשאתם מבקשים ויזת תושב ומצרפים אליה בני משפחה.
בנקים באיחוד האמירויות מבחינים בין לקוח שמחזיק ויזת תושב ותעודת זהות אמירותית לבין מי שאין לו. הפורטל הממשלתי u.ae מונה את תעודת הזהות האמירותית ואת ויזת התושב בין המסמכים הנפוצים לפתיחת חשבון. מי שאין לו אותם נכנס למסלול של תושב חוץ, שבנקים מציעים לפי מדיניותם.
| נושא | חשבון תושב | חשבון לתושב חוץ |
|---|---|---|
| תנאי בסיס | ויזת תושב ותעודת זהות אמירותית | דרכון, לפי מדיניות הבנק |
| זמינות | ברוב הבנקים | בחלק מהבנקים, לעיתים בסוגי חשבון מוגבלים |
| בדיקת מקור הכסף | לפי תלוש שכר או הכנסה מקומית | בדרך כלל מעמיקה יותר, עם מסמכים מישראל |
| יתרת מינימום ועמלות | משתנות לפי סוג החשבון | לעיתים גבוהות יותר, לפי תעריף הבנק |
מכאן שהסדר הטבעי אצל רוב המשקיעים הוא הפוך ממה שנדמה: קודם הדירה, אחר כך ויזת המשקיע, ורק אז החשבון. מי שמקבל ויזת תושב על בסיס הנכס, כמוסבר במאמר על ויזת משקיע וגולדן ויזה בדובאי, נכנס למסלול של חשבון תושב, שהוא הפשוט יותר.
לפי הפורטל הממשלתי u.ae, המסמכים הנפוצים לפתיחת חשבון הם תעודת זהות אמירותית, ויזת תושב בתוקף, דרכון, אישור שכר או מכתב מהמעסיק, ולעיתים הוכחת כתובת. לתושב חוץ הרשימה שונה ונקבעת בכל בנק, והיא בדרך כלל ארוכה יותר, כי הבנק צריך להכיר לקוח שאין לו היסטוריה מקומית.
מסמכים מישראל עשויים להידרש באנגלית או בתרגום מאושר. לפני שאתם קובעים פגישה, בקשו מהבנק רשימה כתובה של המסמכים לסוג החשבון שאתם מבקשים, כדי שלא תגיעו לסניף עם תיק חסר. שאלו גם אם אפשר לשלוח חלק מהמסמכים מראש, כך שהפגישה תוקדש לחתימה ולא לבדיקה.
לפי u.ae, פתיחת חשבון כוללת ארבעה צעדים: בחירת בנק, הכנת המסמכים, הגשת הבקשה והפעלת החשבון, והאישור לוקח בין כמה שעות לכמה ימים לפי הבנק. אפשר לפתוח בסניף או בערוצים דיגיטליים, אבל תושב חוץ צריך להניח שיידרש להגיע בעצמו ולעבור שיחת היכרות.
כדאי לתזמן את הפגישה לאותו ביקור שבו אתם מגישים את בקשת הוויזה או מקבלים את המפתח. אם תהיה לכם תלונה על בנק בהמשך, הפורטל u.ae מפנה לגוף הממשלתי Sanadak, שמטפל בתלונות צרכנים על מוסדות פיננסיים.
חשבון מקומי אינו חינמי, והעלות שלו תלויה כמעט כולה בתנאים שהבנק קובע לסוג החשבון. לפני שאתם חותמים, בקשו את תעריפון הבנק בכתב ובדקו ארבעה דברים: יתרת מינימום, עמלה חודשית כשהיתרה יורדת ממנה, עמלות העברה לחו״ל, ושער ההמרה שבו הבנק ממיר דירהם לשקל או לדולר.
אם תכננתם להעביר את שכר הדירה לישראל פעם בשנה, חשבו כמה העברות כאלה יהיו ומה יעלו, לעומת החלופה של העברה ישירה על ידי חברת הניהול. לפעמים חשבון מקומי זול יותר, ולפעמים הוא רק עוד חשבון עם עמלה חודשית.
משקיע שגר בישראל ואינו מבקש ויזת תושב יכול לנהל דירה בדובאי גם בלי חשבון מקומי. הדרך הנפוצה היא חברת ניהול שגובה את שכר הדירה, משלמת מתוכו את ההוצאות השוטפות ומעבירה את היתרה לחשבון שלכם בישראל. המחיר הוא עמלת הניהול ועמלות ההעברה, והיתרון הוא שאין חשבון לנהל מרחוק.
השאלה אם לפתוח חשבון היא שאלה של כמות התשלומים ושל תוכניות המגורים שלכם, ולא של רמת הביטחון. שתי הדרכים חוקיות ומקובלות, כל עוד כל תנועה מתועדת. דרכי ההעברה עצמן, מישראל לדובאי ובחזרה, מוסברות במאמר על העברת כסף לדובאי.
חשבון בנק בדובאי אינו מסתתר מרשות המסים בישראל, וגם אינו אמור. תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו בכל העולם, ולכן ריבית שנצברת בחשבון ושכר דירה שנכנס אליו הם הכנסה שמדווחת בישראל. בנוסף, יתרה גבוהה בחשבונות בחו״ל מבטלת את הפטור מהגשת דוח שנתי, גם למי שכל שאר הכנסותיו פשוטות.
השמירה על דפי החשבון מהיום הראשון חוסכת עבודה בסוף השנה. רואה החשבון יצטרך אותם כדי לחשב את ההכנסה בשקלים ולהראות מאיפה הגיע כל סכום. הורידו דוח שנתי מהבנק בכל ינואר, גם אם אף אחד עדיין לא ביקש אותו.
רוב הבעיות סביב חשבון בנק בדובאי אינן בבנק עצמו אלא במי שמציע לקצר את הדרך אליו. הבטחה לפתוח חשבון מרחוק בתוך יום, תמורת עמלה ובלי לפגוש את הבנק, צריכה להדליק נורה, וכך גם כל הצעה שמערבת חשבון על שם של אדם אחר.
הכלל הפשוט הוא שחשבון בנק נפתח ישירות מול הבנק, על שמכם, במסמכים שלכם ובנוכחותכם כשהבנק דורש זאת. מי שמלווה אתכם יכול להכין את התיק ולתאם את הפגישה, אבל לא לעמוד במקומכם מול הבנק, ולא לקבל בשמכם את פרטי הגישה לחשבון.
אם החשבון נפתח בשביל הדירה, מכירתה היא הזמן לבדוק אם עדיין צריך אותו. חשבון שנשאר פתוח בלי שימוש ממשיך לגבות עמלות, ובמקרה של חשבון תושב, התנאים שלו עשויים להיות קשורים לוויזה שניתנה בזכות הנכס. כדאי לתכנן את הסגירה יחד עם המכירה, ולא חודשים אחריה.
אם אתם מתכננים לקנות נכס נוסף בדובאי בתוך זמן קצר, ייתכן שעדיף להשאיר את החשבון פתוח. בררו מול הבנק מה נדרש כדי לשמור אותו פעיל, ומה יקרה לו אם הוויזה שלכם תסתיים לפני שתקנו שוב, כדי שההחלטה תתקבל על בסיס התנאים ולא מתוך הרגל.
בכל מקרה, אל תסגרו את החשבון לפני שכל התשלומים של עסקת המכירה נכנסו, ולפני שדמי הניהול האחרונים לבניין שולמו. יתרת חוב קטנה לבניין עלולה לעכב את ההעברה של הנכס לקונה, ולכן סגרו את החשבון רק אחרי שהעסקה נרשמה.
פתיחת חשבון בנק היא חלק מהליווי שלנו אחרי המסירה, יחד עם הוויזה והרישומים מול הרשויות. אנחנו לא בנק ולא ממליצים על בנק מסוים, אבל אנחנו מכינים איתכם את תיק המסמכים, מתאמים את הפגישה לאותו ביקור שבו מטפלים בשאר הדברים, ומוודאים שהחשבון מתאים למה שהוא נועד לעשות.
המטרה היא שתצאו מהביקור עם חשבון פעיל, בלי פגישה שנייה בגלל מסמך אחד שחסר, ועם הבנה ברורה של העמלות שתשלמו בכל חודש. כך החשבון עושה את מה שהוא נועד לעשות, לגבות ולשלם, ולא הופך להוצאה קבועה שאף אחד לא בדק.
השלבים המלאים של הליווי, מהבחירה ביחידה ועד אחרי המסירה, מפורטים בעמוד איך זה עובד. אם אתם כבר בשלב שבו חשבון מקומי נדרש, או שאתם רוצים לדעת אם הוא נדרש בכלל, אפשר לקבוע איתנו שיחה.
לפני הפגישה בבנק, בדקו מול הסניף או באתר הבנק איזו רשימת מסמכים עדכנית נדרשת מתושב חוץ, והכינו עותקים של כולם. אם החשבון נועד לתשלומים לפרויקט, ודאו מראש שהבנק מאפשר העברות לחשבונות נאמנות ושאין הגבלה על ההפקדה הראשונה. שאלו גם כמה זמן לוקחת פתיחת החשבון, כדי לתכנן את הביקור בדובאי בהתאם. את ההעברה מישראל מתאר המאמר על העברת כסף לדובאי.
כל בנק באיחוד האמירויות קובע את הדרישות שלו, במסגרת כללי הכרת הלקוח של הבנק המרכזי. בדרך כלל נדרשים דרכון בתוקף, הוכחת כתובת, דפי חשבון מהבנק בישראל והסבר על מקור הכספים, וצריך להגיע לסניף בדובאי לפחות פעם אחת. חלק מהבנקים פותחים חשבון מלא רק למחזיקי ויזת תושב. אנחנו מלווים את התהליך, והפירוט נמצא במאמר פתיחת חשבון בנק בדובאי.
כן, אבל התנאים תלויים במעמד שלכם באיחוד האמירויות. מי שמחזיק ויזת תושב ותעודת זהות אמירותית, למשל אחרי ויזת משקיע על בסיס נכס, נכנס למסלול של חשבון תושב, שהוא הפשוט יותר. בלי ויזה, חלק מהבנקים מציעים חשבון לתושב חוץ לפי המדיניות שלהם, בדרך כלל עם בדיקה מעמיקה יותר.
לפי הפורטל הממשלתי u.ae, המסמכים הנפוצים הם תעודת זהות אמירותית, ויזת תושב, דרכון, אישור שכר או מכתב ממעסיק, ולעיתים הוכחת כתובת. לתושב חוץ כל בנק קובע רשימה משלו, ובדרך כלל היא כוללת גם דפי חשבון מהבנק בישראל ומסמך על מקור הכסף. בקשו רשימה כתובה מהבנק לפני הפגישה.
לא. את התשלומים ליזם מעבירים בהעברה בנקאית מחשבון על שמכם בישראל ישירות לחשבון הנאמנות של הפרויקט. חשבון מקומי נעשה שימושי אחרי המסירה, לגביית שכר דירה ולתשלום דמי ניהול, וגם כשמצרפים בני משפחה לגולדן ויזה, כי רשימת המסמכים לכך כוללת מספר IBAN.
לפי u.ae, בנקים מאפשרים לפתוח חשבון בסניף או בערוצים דיגיטליים, אבל תושב חוץ צריך להניח שיידרש להגיע בעצמו לשיחת היכרות. היזהרו מהצעות לפתוח חשבון מרחוק תמורת עמלה בלי לפגוש את הבנק, ולעולם אל תשתמשו בחשבון שרשום על שם אדם אחר.
הכנסות שנכנסות לחשבון, כמו ריבית ושכר דירה, חייבות במס בישראל ומדווחות בדוח השנתי. לפי תקנות הפטור מהגשת דוח, מי שהיתרה הכוללת בחשבונותיו בחו״ל הגיעה ביום כלשהו בשנה ל-2,086,000 ש״ח או יותר, הסכום לשנים 2023-2026, חייב בהגשת דוח. כדאי לעדכן רואה חשבון כבר עם פתיחת החשבון.
בדובאי אין מס הכנסה על יחידים, אבל תושב ישראל חייב כאן במס על השכירות ועל רווח ההון. שני המסלולים למיסוי שכירות בחו״ל, אמנת המס וחובות הדיווח, עם הסעיפים בחוק.
לקריאת המאמר מיסוי נדל״ן בדובאי לתושבי ישראל: מה משלמים שם ומה כאןחשבון נאמנות בדובאי אינו נוהג שוק אלא חובה בחוק. מה חוק 8 לשנת 2007 קובע בפועל, מה קורה כשיזם לא מסיים, ומה המנגנון דווקא לא מכסה.
לקריאת המאמר חשבון נאמנות בדובאי: לאן הכסף שלכם באמת הולךזר יכול לקבל משכנתא בדובאי, אבל בתקרות של הבנק המרכזי: 60% בדירה להשקעה ו-50% על הנייר. איך הבנק בודק יכולת החזר, מה עולה ההלוואה ומה הסיכון בהלוואה בדירהם.
לקריאת המאמר משכנתא בדובאי לתושב זרנעבור איתכם על התקציב, על מטרת ההשקעה ועל האפשרויות הרלוונטיות, בלי התחייבות.
