שאלות ותשובות

כמובן משתנה ותלוי פרויקט וגודל דירה, אך הסכום נע בין 80,000 ל-120,000 ש״ח ככניסה לעסקה. בחלק גדול מהפרויקטים על הנייר התשלום הראשוני עומד על 15-20%, והיתרה נפרסת לאורך תקופת הבנייה ולאחריה. בשיחת ההתאמה נבדוק את התקציב ונציג רק אפשרויות רלוונטיות.

לא, לפחות עד שהדירה מוכנה. את כל התהליך ניתן לבצע מרחוק, והמשרד בישראל מטפל בכל מה שאפשר לטפל בו מכאן. צריך להגיע לדובאי לצורך פתיחת חשבון הבנק, ומעבר לכך, מי שרוצה להגיע ולראות את הפרויקטים בעצמו, הנציגות בדובאי מלווה ומארחת בשטח במקצועיות רבה.

הצוות שלנו כולל נציגים יהודים וערבים כאחד, והליווי מול המשקיע יכול להתנהל בעברית, באנגלית ובערבית לכל אורך התהליך (קיימת אפשרות מיוחדת גם לדוברי צרפתית). ההתנהלות מול היזם ומול הגורמים הרשמיים בדובאי מתבצעת על ידינו, כך שאין צורך לנהל התכתבויות עם גורמים חיצוניים ולהיתקל בקושי בשפה.

מהשיחה הראשונה, ולפני שמציגים נכס אחד. בשלב הזה ממפים את התקציב ואת אופן המימון, מגדירים את מטרת ההשקעה (השכרה לטווח ארוך, עליית ערך, מכירה לפני מסירה או מגורים בעתיד) ומבינים את לוח הזמנים שלכם. כל מה שנדרש מכם הוא להגיע עם טווח תקציב מציאותי ועם מטרה, גם אם היא עדיין לא סופית.

מוודאים תעודה ורישיון תיווך קיימים ובתוקף.

שני סימני האזהרה העיקריים בהשקעה בדובאי. הראשון הוא בקשה להעביר כסף לכל חשבון שהוא לא חשבון הנאמנות של הפרויקט. השני הוא התחייבויות והבטחות שונות למיניהן ליום שאחרי קבלת הדירה: חלק יבטיחו תשואות מוגזמות וחלק אף יבטיחו אפשרות מכירה מובטחת ברווח. לא ניתן להבטיח זאת, ואלו גורמים הנקבעים אך ורק על ידי השוק.

בדובאי קיימת אפשרות רכישה לכל משקיע זר ללא קשר למדינת המוצא שלו. הרבה אנשים לא יודעים, אך גם לפני הסכם השלום בין המדינות אזרחים ישראלים יכלו להחזיק בנכס באמירויות.

השלבים שעד החתימה, כלומר ייעוץ, התאמה ובחירת יחידה, נמשכים בדרך כלל שבועות ספורות. ברכישה על הנייר, משם ועד המסירה חולפות שנים לפי לוח הבנייה של הפרויקט.

מבינים מה אתם מחפשים, מה התקציב ומה מטרת ההשקעה. לא מציגים נכס בשיחה הראשונה, כי אין משמעות להציג נכס לפני שיודעים למה הוא אמור לשמש. השיחה אינה כרוכה בעלות ואינה מחייבת.

כן, וזה המצב הנפוץ ביותר בפניות שמגיעות אלינו. שיחה שמסתיימת במסקנה שזה לא מתאים לכם עכשיו היא תוצאה לגיטימית, ואנחנו נאמר את זה במפורש.

כל מי שמתווך בעסקה חייב רישיון, בין אם קוראים לו מתווך, ברוקר או סוכן נדל״ן. גם למשרד שהוא עובד בו, כלומר חברת התיווך, נדרש רישום נפרד. שני המספרים ניתנים לבדיקה ציבורית בתוך דקות.

לא בגלל סיפור אחד, אלא בגלל הצטלבות של כמה גורמים: באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים ואין מס על רווחי הון, טווח התשואה השנתי שמקובל לצטט הוא 7-11% ברוטו, האוכלוסייה חצתה 4.58 מיליון תושבים בסוף 2025 בגידול של 7.5% בשנה אחת, והרגולציה המקומית נבנתה כדי לאפשר לזרים לרכוש ולהחזיק נכסים. בשיחה נעבור על כל אחד מהם ביחס למה שאתם מחפשים, כולל מה שצריך לשקול לפני שמתקדמים.

בעיקר דמוגרפיה. האוכלוסייה חצתה 4.58 מיליון תושבים בסוף 2025, גידול של 7.5% ותוספת של כ-332 אלף תושבים בשנה אחת, לפי מרכז הסטטיסטיקה של העיר. במקביל העיר אירחה 19.59 מיליון מבקרים בין־לאומיים ב-2025, המקום השישי בעולם במספר המבקרים. המשמעות היא שהביקוש להשכרה נובע ממי שגר בעיר בפועל, ולא רק ממחזורי השקעה ספקולטיביים. עם זאת, אלה נתוני עבר ולא תחזית, והשאלה שקובעת למשקיע היא כמה יחידות צפויות להימסר באזור הספציפי שלו בשנה שבה יקבל את המפתח.

טווח התשואה השנתי שמקובל לצטט בדובאי הוא 7-11%, והוא טווח ברוטו: לפני דמי ניהול, לפני חודשים שבהם הנכס ריק ולפני עמלת ניהול השכרה. זהו מספר שוק כללי שמצוטט רבות ולא נתון שרשות המקרקעין מפרסמת. לנכס מסוים המספר נגזר משני נתונים רשמיים: שכר הדירה שמדד השכירות החכם של רשות המקרקעין מפרסם ברמת הבניין, והמחיר שנרשם בעסקה ברשות. התשואה בפועל תלויה באזור, בסוג היחידה, במועד הרכישה, בעלויות השוטפות ובתנאי השוק במועד ההשכרה. אנחנו לא מבטיחים תשואה ולא מציגים תחזיות כעובדה: אלה נתונים קיימים בשטח ולא הבטחה.

מפרסומים רשמיים של רשות המקרקעין של דובאי ושל גופים ממשלתיים אחרים, ומהחומרים הרשמיים של היזמים. אנחנו לא מצטטים ממוצעים מפורטלי תיווך כעובדה, וכל מספר שמתפרסם נושא ציון מקור ותאריך.

מתחילים ממטרת ההשקעה ולא משם השכונה. מי שרוצה תזרים יציב מחפש ביקוש שכירות קבוע וקרבה למעסיקים; מי שמכוון לעליית ערך מחפש אזור בשלב מוקדם. אלה שני אזורים שונים.

אין מחיר דירה אחיד, וכל מי שנוקב מספר אחד מציג ממוצע שלא מתאר אף נכס. מה שכן: בשניים מהפרויקטים שאנחנו מלווים מחיר הכניסה מתחיל ב-500,000 דירהם. מחיר דירה ספציפית נקבע לפי השכונה, סוג היחידה, הקומה ולוח התשלומים.

אנחנו מלווים את העסקה מקצה לקצה: ייעוץ והבנת המטרה, ניתוח שוק והשוואה בין פרויקטים, בחירת היחידה, ההתנהלות מול היזם, הליווי מול הרשויות בדובאי, בדק בית בעת המסירה, ואחרי קבלת הנכס גם השכרה, תושבות ופתיחת חשבון בנק, ללא עלות נוספת. אנחנו הגורם המלווה והמתווך בעסקה, ולא צד לחוזה בין הרוכש ליזם.

השירות אינו כולל אחריות על דברים שנמצאים באחריותו הבלעדית של היזם. אם היזם לא מקיים התחייבות שלו, נעמוד לצדכם ונסייע בכל ההתנהלות מולו, אבל אנחנו הגורם המלווה והמתווך, ולא נושאים באחריות משפטית על עיכוב בבנייה או על עילות משפטיות שקיימות מול היזם עצמו.

אנחנו עובדים עם כל החברות באמירויות, אך שיתוף הפעולה הרשמי והבלעדי שלנו הוא עם Peace Homes Development, מה שמוביל לכך שהמשקיעים שלנו מקבלים את המחירים הטובים ביותר בשכונות המובילות ובפרויקטים יוקרתיים.

אנחנו עובדים עם כל היזמים באיחוד האמירויות, ולכן כן. בחלק מהאזורים יש לנו פרויקט שאנחנו מלווים בפועל, ובאחרים אנחנו מאתרים עבורכם מלאי מול יזמים אחרים. בכל מקרה נאמר לכם במפורש איזה מהשניים זה.

אתם לא משלמים לנו דבר. העמלה שלנו על העסקה מגיעה במלואה מהיזם. הליווי שלנו לא רק שאינו מייקר את העסקה, הוא מוזיל ומועיל לה: מעבר למחיר הנמוך ביותר שאנחנו מתחייבים לו על אותה יחידה, אתם גם מרוויחים ליווי מקצועי ושלם לאורך כל הדרך וביטחון שאין שני לו.

התשלומים מועברים לחשבון נאמנות (Escrow) ייעודי לפרויקט, שנמצא בפיקוח ממשלתי, ולא ישירות לכיסו של היזם. לפני כל תשלום תקבלו הסבר ומסמכים רשמיים, ואנחנו מספקים הסברים ועזרה בנוגע לכל שלב בהעברת התשלומים ובהתנהלות מול הבנקים השונים.

מעבר למחיר הדירה מצטרף תשלום בודד לרשויות, על סך 4%, עבור הנפקת אישור הזכות בטאבו והנפקת שטר הבעלות. לכך מתווסף סכום קטן וסמלי של ליווי עורך דין מטעם היזם. בעסקה מול יזם עמלת התיווך משולמת על ידי היזם ולא על ידיכם. הפירוט המלא עם דוגמה מופיע בעמוד עלויות הרכישה.

באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים ואין מס על רווחי הון, אבל תושב ישראל מחויב במס בישראל על הכנסותיו בעולם, בכפוף לדין הישראלי ולאמנות מס רלוונטיות. אנחנו לא יועצי מס ולא נותנים חוות דעת בנושא, וכל מי ששוקל רכישה חייב להיוועץ ברואה חשבון או ביועץ מס ישראלי לפני קבלת ההחלטה.

בדרך כלל 15-20% מהסכום משולמים בשלב הרכישה, והיתרה נפרסת לתשלום חודשי קבוע שנמשך עד קבלת הנכס ולעיתים גם מספר שנים לאחריו. הפריסה נעשית ישירות מול היזם, ללא ריבית וללא גורם מימון חיצוני. המבנה המדויק משתנה בין פרויקטים ומוצג לכם בהצעת המחיר הרשמית לפני שמתחייבים.

אין מס רכישה על יחידים, אין מס שבח ואין ארנונה שנתית על הנכס. מה שקיים הוא אגרות רישום, והן אינן מס. זה אינו אומר שאין חבות מס בישראל, ובנושא הזה צריך להיוועץ ביועץ מס ישראלי.

המשקיע אינו משלם עמלת תיווך. היא משולמת אך ורק על ידי היזם.

זהו נכס שנרכש בזמן שהפרויקט עדיין בשלב התכנון או הבנייה. המשקיע חותם מול היזם, מקבל לוח תשלומים ומועד מסירה צפוי, ומקבל את הנכס בסיום הבנייה. לפני כל רכישה אנחנו בודקים את היזם, המיקום, הרישום ותנאי החוזה.

הרגולציה בדובאי בנויה בדיוק כדי למנוע את התרחיש הזה. כספי הרוכשים יושבים בחשבון נאמנות ייעודי, והממשלה משחררת ליזם כספים רק בהתאם להתקדמות בפועל בבנייה. יזם שלא עומד בקצב הנדרש יקבל קנסות ועלול אף להיות מוחלף, ויזם אחר ייכנס במקומו וימשיך את הפרויקט מאותה קופה. עם זאת, מועדי מסירה וזכויות במקרה של עיכוב נקבעים בהסכם הרכישה, ויש לעבור על הסעיפים לפני חתימה.

כל הדירות נמסרות עם עיצוב וריהוט מלא, או לפחות כמעט מלא. הנתון משתנה בין פרויקט לפרויקט, אך גם יזם שלא נותן ריהוט מלא עדיין מעניק את הרוב המוחלט מצרכי הדירה, ונצטרך להשלים בה כמה פריטים בודדים.

את שטר הבעלות בטאבו מקבלים בדרך כלל כמה שבועות לאחר הכניסה לעסקה ותשלום אגרת ה-DLD בשיעור 4%. Oqood היא מערכת הרישום של דירות על הנייר, ואישור הבעלות יגיע למשקיע כמה שבועות לאחר הכניסה לעסקה.

אנחנו. הליווי מול הרשויות בדובאי הוא חלק מהשירות: אישור בעלות על הנכס בטאבו המקומי, הנפקת ויזה, פתיחת חשבון בנק ופתיחת החשבונות הנדרשים מול העירייה.

כן. הזכות שלכם ביחידה נרשמת בטאבו מול הרשויות המקומיות, וזהו הבסיס לבעלות, ולא רק החוזה מול היזם. אגרת ה-DLD בשיעור 4% שמשולמת בעסקה היא התשלום עבור הרישום הזה. אנחנו מלווים את כל התהליך מול הרשויות.

הנפקת ויזה היא חלק מהליווי שלנו, לפי הסוג הרלוונטי ובכפוף לתנאי הזכאות. תנאי הזכאות וסוגי הוויזה משתנים לפי הרגולציה המקומית ולפי הנתונים של כל משקיע, ולכן אנחנו עוברים עליהם בפגישה פנים מול פנים ולא מציגים כלל גורף באתר.

כן. הפעילות בדובאי מתבצעת דרך משרד תיווך רשום ומורשה, MIND VISTA REAL ESTATE L.L.C, שרשום ברשות המקרקעין של דובאי (Dubai Land Department) ומפוקח על ידי רשות הרגולציה לנדל״ן, RERA. מספר רישיון התיווך הוא 1579534, מספר הרישום ב-RERA (ORN) הוא 58331 וכרטיס המתווך הוא 95401. הפרטים המלאים מופיעים בדף האודות.

אחרי קבלת הנכס אנחנו פועלים למציאת שוכר והכנסתו לדירה בהקדם האפשרי, כדי שהנכס יתחיל לייצר תשואה. הליווי הזה כלול בשירות שלנו ללא שום עלות. הניהול השוטף מתבצע מול חברת ניהול מקומית, ולכם יש אותנו, תמיד זמינים, גם בישראל וגם בדובאי, לכל שאלה.

קבלת הנכס היא לא סוף הליווי. אנחנו תמיד זמינים לכל בקשה ושאלה, כולל שירותים נוספים שכולם ללא עלות נוספת מצידנו: השכרה, כלומר מציאת שוכר והכנסתו לנכס כדי שיתחיל לייצר תשואה; ליווי בהסדרת התושבות והוויזה, בכפוף לתנאי הזכאות; ופתיחת חשבון בנק מקומי, אם טרם נפתח. הניהול השוטף עצמו מתבצע מול חברת ניהול מקומית, ואנחנו תמיד זמינים לכל עזרה.

אנחנו. בדק הבית הוא בדיקה מסודרת של הדירה בסמוך לקבלת המפתח, לאיתור ליקויים: גימור, אינסטלציה, חשמל, מיזוג, פתחים וכל מה שלא בוצע כנדרש. הליקויים מרוכזים ברשימה ומועברים ליזם לתיקון במידת הצורך.

אלה התשלומים השנתיים עבור תחזוקה ותפעול של כל מה שאינו בתוך הדירה: לובי, מעליות, אבטחה, בריכה, חדר כושר, חניונים וביטוח המבנה. הם נגבים לפי שטח הדירה ומשתנים בין שכונה לשכונה, לפי פיקוח והחלטת הממשלה.

באתר רשות המקרקעין של דובאי אפשר לראות את הנתון לאזור שבו רוכשים את הדירה, ולקבל את המחיר לדמי הניהול לפי הסכום ל-sqft (יחידת השטח המקובלת בדובאי).

NE Group ו-Peace Homes עובדות בשיתוף פעולה מלא, והחברה מחויבת לנו למחירים הנמוכים ביותר, במספר אחוזים, מהמוצע בשוק לכל הפרויקטים שלה.