מחשבון תשואה לדירה בדובאי

איך משתמשים במחשבון התשואה

מחשבון התשואה מקבל את המחיר, שכר הדירה והעלויות של נכס מסוים בדובאי, ומחזיר תשואה ברוטו, תשואה נטו, הכנסה נטו בשנה, עלות רכישה כוללת ומספר השנים להחזר ההשקעה. כל התוצאות מתעדכנות תוך כדי הקלדה, והנוסחה של כל שורה מוצגת מתחת לתוצאה, בסעיף איך חישבנו.

הערכים שממלאים את המחשבון מראש הם אותה דוגמה שבמאמר על תשואות שכירות בדובאי: נכס של 800,000 דירהם ושכר דירה של 64,000 דירהם בשנה. אלה מספרים עגולים שנבחרו להמחשה, ולא נתוני שוק על נכס או אזור מסוים. כדי לקבל תשובה על נכס שמעניין אתכם, החליפו כל שדה במספר שהמקור שלו מתועד.

הסכומים מוזנים בדירהם, כי זה המטבע שבו נקובים המחיר, שכר הדירה ודמי הניהול. מתחת למחיר ולתוצאות מוצג גם קירוב בשקלים, לפי השער היציג של בנק ישראל. להמרה של סכומים אחרים השתמשו בממיר הדירהם לשקל.

תשואה ברוטו ותשואה נטו: מה ההבדל

תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, בלי לנכות דבר. תשואה נטו מנכה ממנה את דמי הניהול, את התקופות שבהן הנכס ריק ואת עמלת ניהול ההשכרה, ומחלקת בעלות הכוללת של הרכישה. כמעט כל אחוז תשואה שמצוטט ברשת הוא ברוטו, והמספר שנכנס לחשבון הבנק הוא הנטו.

בדוגמה שממלאת את המחשבון, תשואה של 8% ברוטו יורדת לכ-5.3% נטו. הנדבך הגדול ביותר בדרך הוא דמי הניהול, 12,000 דירהם בשנה, ואחריו ארבעה שבועות בלי שוכר ועמלת הניהול. הפער הזה אינו אומר שהעסקה גרועה, אלא שמי שמתכנן לפי הברוטו מתכנן לפי מספר שלא יראה בחשבון.

המחשבון מחלק את ההכנסה נטו בעלות הכוללת, כולל אגרת ה-DLD ועלויות הרישום, ולא במחיר בלבד. זו בחירה שמרנית, והיא מורידה את התוצאה בכמה עשיריות האחוז. בסעיף איך חישבנו מוצגת גם התשואה נטו על מחיר הרכישה בלבד, כדי שתוכלו להשוות למספרים שמפרסמים אחרים. ההסבר המלא נמצא במאמר תשואות שכירות בדובאי, ברוטו מול נטו.

מאיפה לוקחים שכר דירה ומחיר רשמיים

בדובאי יש מקור רשמי גם לשכר הדירה וגם למחיר, ושניהם של רשות המקרקעין של דובאי (DLD). לשכר הדירה יש את מדד השכירות החכם, שפועל מ-2025 ומציג שכר דירה ברמת הבניין. למחיר יש את העסקאות הרשומות שהרשות מפרסמת כנתונים פתוחים, כלומר מחירים ששולמו בפועל ולא מחירים מבוקשים.

כדאי ששני המספרים שבמחשבון יגיעו מאותו סוג מקור. שכר דירה מהמדד הרשמי מול מחיר ממודעה בפורטל נותן יחס בין שני דברים שונים, והתוצאה נראית כמו תשואה אבל אינה כזו. מחירי העסקאות לפי אזור, עם תאריך ומקור, מרוכזים במאמר מחירי דירות בדובאי.

רשות המקרקעין מפרסמת גם מדד מחירי דיור רשמי, ולצידו הסתייגות שכדאי להכיר. לפי הרשות, המדד אינו מיועד לשימוש מסחרי, כולל תמחור, החלטות השקעה או מדידת ביצועים. במילים אחרות, מדד מתאר שוק ולא נכס, ולחישוב תשואה על דירה מסוימת צריך את הנתונים של אותה דירה או של עסקאות דומות באותו בניין.

דמי ניהול ועלויות רכישה במחשבון

שני סוגי עלויות נכנסים לחישוב. עלויות הרכישה, שמשולמות פעם אחת, מגדילות את הסכום שהשקעתם: אגרת DLD של 4% מהמחיר, הנפקת שטר בעלות ומשרד הרישום. דמי הניהול השנתיים מקטינים את ההכנסה, והם נקבעים לכל בניין בנפרד לפי רגל רבועה של שטח היחידה הרשום.

אגרת ה-DLD בשיעור 4% והנפקת שטר הבעלות ב-250 דירהם הם תעריפים רשמיים, לפי החלטה מספר 30 לשנת 2013 של המועצה המנהלת של דובאי. אגרת משרד הרישום, 4,000 דירהם בעסקה של 500,000 ומעלה ו-2,000 מתחת לכך בתוספת מע״מ, היא תעריף מקובל ולא תעריף רשמי, ולכן יש לאמת אותה במשרד במועד העסקה. הפירוט המלא נמצא בעמוד עלויות רכישת נכס בדובאי.

את דמי הניהול לא קובעת חברת הניהול לבדה: התקציב של כל בניין עובר אישור של RERA דרך מערכת Mollak, והתעריף המאושר מתפרסם במדד דמי הניהול של רשות המקרקעין. הזינו את התעריף לרגל רבועה ואת השטח הרשום בהסכם, או את הסכום השנתי אם כבר יש לכם אותו. איך מוצאים את המספר של בניין מסוים מוסבר בעמוד דמי ניהול בדובאי.

מה המחשבון לא מחשב

המחשבון מחשב תשואה שוטפת על שנה אחת, לפי המספרים שהזנתם. הוא אינו מניח עליית ערך, אינו מעדכן את שכר הדירה לאורך השנים, אינו מחשב מס בישראל ואינו לוקח בחשבון שינויים בשער השקל. מספר השנים להחזר ההשקעה הוא חלוקה פשוטה, ולא תחזית של מה שיקרה.

בנכס על הנייר אין שכר דירה עד המסירה, ולכן התוצאה מתארת את השנה הראשונה אחרי שהבניין נמסר ולא את תקופת הבנייה. גם השכרה לטווח קצר היא עסק אחר, עם תפוסה משתנה ועלויות תפעול שונות, והמחשבון בנוי להשכרה שנתית. על המסלול של רכישה בשלב הבנייה תמצאו הרחבה בעמוד נכס על הנייר בדובאי.

שאלות של מס על הכנסה משכירות בחו״ל ושל דיווח בישראל תלויות במצב האישי שלכם, וצריך לבדוק אותן עם רואה חשבון ישראלי שמכיר נדל״ן בחו״ל. אנחנו לא יועצי מס, והמחשבון אינו מנכה מס מהתוצאה. לכן ההכנסה נטו שמוצגת כאן היא הכנסה לפני מס.

חשוב לדעת

זה חישוב אריתמטי על המספרים שהזנתם, ולא תחזית ולא הבטחת תשואה. תשואה בפועל משתנה לפי נכס, בניין, מועד רכישה ותנאי שוק, ושני נכסים באותה שכונה יכולים לתת תוצאה שונה מאוד. אם תרצו שנבדוק איתכם נכס מסוים לפי הנתונים הרשמיים שלו, דברו איתנו, או קראו את המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי.