נדל״ן בדובאי מול פורטוגל: בדובאי אין מס על שכירות, האגרה 4% ונכס של 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה. בפורטוגל מס העברה של 7.5% לתושבי חוץ מאז מאי 2026, 25% על שכירות, וסוף מסלול הנדל״ן לאשרה.
נדל״ן בדובאי מול פורטוגל הוא השוואה שהשתנתה מאוד בשנים האחרונות, ובעיקר לטובת דובאי. פורטוגל הוציאה את הנדל״ן מאשרת המשקיע ב-2023, ומאז מאי 2026 תושב חוץ משלם מס העברה אחיד של 7.5% על רכישת דירה. בדובאי אין מס הכנסה על יחידים, ונכס של 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה.
פורטוגל עדיין מושכת ישראלים בגלל איכות החיים, האירו ושוק המגורים בליסבון ובפורטו. המאמר משווה בין שני היעדים במיסוי, באשרות, בעלויות, בנזילות ובסיכונים, לפי מקורות רשמיים שנבדקו בספטמבר 2026. ההשוואה הרחבה נמצאת במדריך השקעות נדל״ן בחו״ל. בסוף המאמר תמצאו רשימת בדיקה לפני רכישה, ופרק על מי מתאים לכל אחד משני היעדים לפי המטרה שלו.
בהשוואה בין נדל״ן בדובאי לנדל״ן בפורטוגל, דובאי עדיפה היום כמעט בכל פרמטר שמעניין משקיע. באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים ואין מס על רווח במכירה, עלות הכניסה העיקרית היא אגרת רשות המקרקעין של 4%, ונכס בשווי 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים.
בפורטוגל תושב חוץ משלם מאז מאי 2026 מס העברה אחיד של 7.5% ועוד מס בולים של 0.8%, שכר הדירה ממוסה ב-25%, ורכישת נדל״ן כבר אינה מזכה באשרת משקיע מאז אוקטובר 2023. בדובאי כספי הרוכשים על הנייר מוגנים בחשבון נאמנות לפי חוק מס׳ 8 לשנת 2007, והטיסה מתל אביב קצרה בכשעתיים וחצי. הפירוט המלא, עם מקור רשמי לכל נתון, מופיע בהמשך.
הטבלה מרכזת את ההבדלים העיקריים בין נדל״ן בדובאי לבין נדל״ן בפורטוגל, כפי שנבדקו במקורות הרשמיים. ההבדלים הגדולים הם מס ההעברה לתושבי חוץ, המס על השכירות, והעובדה שרכישת דירה בפורטוגל כבר אינה מסלול לאשרת משקיע. זמני הטיסה משוערים לפי לוחות זמנים מתפרסמים.
| נושא | דובאי | פורטוגל |
|---|---|---|
| בעלות לזרים | בעלות מלאה (freehold) באזורים שנקבעו לזרים | ללא הגבלה מיוחדת; נדרש מספר מס מקומי (NIF) |
| מס על שכר דירה ביעד | אין מס הכנסה על יחידים | 25% על שכירות למגורים, עם הפחתות לחוזים ארוכים |
| מס על רווח במכירה | אין | 50% מהרווח מצטרף להכנסה וממוסה במדרגות, עד 48% |
| מס שנתי על הנכס | אין; השוכר משלם לעירייה 5% משכר הדירה | IMI בשיעור 0.3%-0.45% מהשווי לצורכי מס, ומעל 600,000 אירו גם AIMI |
| עלות רכישה עיקרית | אגרת רשות המקרקעין 4% | תושב חוץ: מס העברה אחיד של 7.5% ומס בולים 0.8% |
| אשרה דרך נכס | גולדן ויזה ל-10 שנים מ-2 מיליון דירהם | אין מאז אוקטובר 2023 |
| הגנה על כסף ששולם | חשבון נאמנות ייעודי לכל פרויקט על הנייר | חוזה מקדמי עם כלל כפל המקדמה; לא מצאנו נאמנות חובה |
| מטבע וטיסה | דירהם צמוד לדולר, כ-3.5 שעות | אירו, כ-6 שעות |
בפורטוגל שכירות למגורים ממוסה בשיעור קבוע של 25%, הרווח במכירה ממוסה על מחציתו במדרגות, ויש מס שנתי על הנכס. בדובאי אין מס הכנסה על יחידים ואין מס שנתי על הבעלים. זה ההבדל שמשפיע הכי הרבה על התשואה נטו, עוד לפני המס בישראל.
באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים, ורשות המסים הפדרלית קובעת שהכנסה של אדם פרטי מהשקעה בנדל״ן שאינה דורשת רישיון אינה חייבת במס חברות, בלי קשר לסכום. השכרה קצרה תחת היתר עסקי עשויה להיחשב פעילות עסקית, ולכן בודקים אותה בנפרד. השוכר משלם לעירייה דמי דיור של 5% משכר הדירה.
לפי סעיף 72 לקוד מס ההכנסה הפורטוגלי, שכירות למגורים ממוסה ב-25%, עם הפחתות לחוזים של חמש שנים ומעלה. צו 97/2026 הוסיף שיעור של 10% על שכירות מתונה בשנים 2026-2029, עד פי 2.5 משכר המינימום. אם הוא חל גם על תושבי חוץ, בדקו מול יועץ מס מקומי.
במכירה, מאז 2023 רק 50% מהרווח נכלל בהכנסה החייבת, גם לתושב חוץ, והוא ממוסה במדרגות שמגיעות עד 48%. מס הנכס השנתי IMI נקבע בכל עירייה בין 0.3% ל-0.45% מהשווי לצורכי מס, ומעל שווי כולל של 600,000 אירו לאדם חל גם מס נוסף, AIMI.
תושב ישראל חייב במס בישראל על שכר הדירה בשני המקרים. כשמשלמים 25% בפורטוגל, מסלול ה-15% לפי סעיף 122א אינו מקזז את המס הזה, ולכן המסלול הרגיל, עם זיכוי ממס זר, עשוי להיות עדיף. בדובאי, שבה אין מס מקומי, מסלול ה-15% לרוב פשוט וזול יותר.
את הבחירה בין המסלולים עושים עם רואה חשבון ישראלי, על המספרים הצפויים שלכם, ובפורטוגל גם עם יועץ מס מקומי. הפירוט המלא על שני המסלולים ועל חובות הדיווח נמצא במדריך להשקעות נדל״ן בחו״ל.
מאז 7 באוקטובר 2023 רכישת נדל״ן בפורטוגל אינה מזכה באשרת משקיע, וממאי 2026 הדרך לאזרחות פורטוגלית ארוכה יותר לישראלים. בדובאי נכס בשווי 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים. מי שהאשרה היא המניע העיקרי שלו צריך להכיר את שני השינויים.
בפורטוגל הרכישה עוברת דרך מספר מס מקומי, חוזה מקדמי ושטר מכר מול נוטריון או בשירות Casa Pronta, עם רישום במרשם המקרקעין. בדובאי הרכישה מיזם נרשמת ברשות המקרקעין כבר בשלב הנייר, והתשלומים נכנסים לחשבון נאמנות. בשני המקרים כדאי לעבוד עם עורך דין מקומי מטעמכם.
את התהליך בדובאי, שלב אחר שלב, פירטנו בעמוד איך קונים דירה בדובאי. בפורטוגל, בקשו מעורך הדין לאשר שהנכס נקי משעבודים ומחובות לרשויות, ושתנאי המקדמה בחוזה המקדמי ברורים, לפני שמעבירים כסף.
בפורטוגל העלות הגדולה לקונה תושב חוץ היא מס ההעברה, שמאז מאי 2026 עומד על 7.5% אחיד מכל המחיר, ועליו מס בולים של 0.8%. בדובאי העלות העיקרית היא אגרת רשות המקרקעין של 4%. ההפרש הזה משפיע על מספר השנים שנדרשות כדי לכסות את עלויות הכניסה.
לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה של פורטוגל (INE), מדד מחירי הדיור עלה ב-16.5% בשנה עד הרבעון השני של 2026, והמחיר החציוני ברבעון הראשון היה 2,337 אירו למ״ר בכל המדינה ו-5,292 אירו בעיריית ליסבון. בדובאי נרשמו ב-2025 יותר מ-270 אלף עסקאות בשווי 917 מיליארד דירהם.
נתון מעניין של INE הוא חלקם של קונים שהם תושבי חוץ: 1,890 עסקאות ברבעון השני של 2026, כ-4.7% מכל העסקאות וירידה של 10.3% בשנה. בפורטוגל הקונה העיקרי הוא התושב המקומי, ובדובאי שוק השקעות רחב של קונים מכל העולם. שני המבנים האלה משפיעים על מי יקנה מכם את הנכס במכירה. לכן כדאי לבדוק מראש מי הקונה הסביר של הנכס שאתם שוקלים, עוד לפני שאתם קונים אותו.
הסיכון הבולט בפורטוגל הוא רגולטורי: בשלוש שנים בוטל מסלול הנדל״ן לאשרה, הוטל מס העברה מיוחד לתושבי חוץ והוארך הדרך לאזרחות. בדובאי הכללים יציבים: הבעלות לזרים מעוגנת בחוק מס׳ 7 לשנת 2006 וכספי הרכישה על הנייר מוגנים בחשבון נאמנות, ולכן מה שקובע את התוצאה הוא בחירת האזור והבניין.
לפני רכישה בכל אחד משני היעדים יש כמה בדיקות שכדאי לעשות בכתב, לפני שמשלמים מקדמה. בפורטוגל רובן נוגעות למס ולשינויים של 2026, ובדובאי לרישום הפרויקט ולדמי הניהול. כל אחת מהן זולה מאוד בהשוואה לעלות של טעות שמתגלה אחרי החתימה.
דובאי מתאימה למי שמחפש תזרים משכירות בלי מס מקומי, נאמנות חובה ברכישה על הנייר, ואשרה שקשורה ישירות לנכס. פורטוגל מתאימה למי שמתכנן לחיות בה חלק מהשנה, או לעבור אליה ולהפוך לתושב בתוך שנתיים, כי אז מס ההעברה המיוחד ניתן להחזר.
להשוואות נוספות ראו את נדל״ן בדובאי מול קפריסין, את נדל״ן בדובאי מול יוון ואת נדל״ן בדובאי מול ארה״ב. אם דובאי נראית לכם, שיחה ראשונית איתנו היא ללא עלות, ונגיד לכם בכנות אם יעד אחר מתאים לכם יותר.
למשקיע ישראלי שמחפש תשואה משכירות, נדל״ן בדובאי עדיף על פורטוגל: עלות הכניסה נמוכה יותר, אין מס מקומי על השכירות ועל הרווח, ואין מס שנתי על הבעלים. פורטוגל מתאימה בעיקר למי שמתכנן לגור בה ולהפוך לתושב בתוך שנתיים, כי אז מס ההעברה המיוחד לתושבי חוץ ניתן להחזר.
ההבדל בולט גם ביציבות. בפורטוגל השתנו בתוך שלוש שנים האשרה, מס ההעברה לתושבי חוץ והדרך לאזרחות. בדובאי הבעלות לזרים מעוגנת בחוק מס׳ 7 לשנת 2006, הדירהם צמוד לדולר בשער קבוע של 3.6725, וברכישה על הנייר משלמים לפי לוח התשלומים של היזם, לחשבון הנאמנות של הפרויקט ולא ליזם עצמו.
לפי הנתונים הפתוחים של רשות המקרקעין לרבעון השלישי של 2026 (עד 28.9), התשואה ברוטו האינדיקטיבית בדירת חדר שינה אחד הייתה 7.4% ב-JVC, 7.3% ב-Jumeirah Lake Towers ו-5.3% ב-Downtown Dubai. זה שכר דירה חציוני בחוזים חדשים חלקי מחיר חציוני של דירה מוכנה, לפני דמי ניהול, חודשים ריקים ומס בישראל, ולא הבטחה. את הדרך לנטו פירטנו במאמר על תשואת שכירות בדובאי.
השלב הבא הוא בחירת אזור ובניין בדובאי, לפי המדריך איפה להשקיע בדובאי. המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי מסדר את השלבים, ובעמוד דירות למכירה בדובאי מרוכזים הפרויקטים שאנחנו מלווים, למשל SKY SUITES ב-JVC ו-SKY LINE ב-DLRC. אפשר גם לקבוע שיחת התאמה קצרה, ללא עלות וללא התחייבות.
בפורטוגל השתנו הכללים פעמיים בשלוש שנים: הנדל״ן יצא מאשרת המשקיע ב-2023, ומס ההעברה לתושבי חוץ שונה ב-2026. לכן לפני החלטה בדקו את המצב העדכני מול רשות המסים ורשות ההגירה של פורטוגל, והתייעצו עם רואה חשבון בישראל שמכיר את שתי מערכות המס ואת אמנת המס בין ישראל לפורטוגל. בדובאי הנוסח המחייב הוא זה שמופיע באתר רשות המקרקעין ביום העסקה.
לא. מאז 7 באוקטובר 2023, לפי חוק 56/2023, רכישת נדל״ן אינה מסלול לאשרת המשקיע הפורטוגלית. לפי רשות ההגירה AIMA, ההשקעה במסלולים שנותרו, כמו קרנות או מחקר, אינה יכולה להיות מופנית לנדל״ן במישרין או בעקיפין. בדובאי נכס בשווי 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה ל-10 שנים.
מאז מאי 2026, לפי צו 97/2026, תושב חוץ שרוכש דירה משלם מס העברה (IMT) אחיד של 7.5% על כל המחיר, בלי פטורים, ועוד מס בולים של 0.8%. המס מוחזר בבקשה אם הקונה נעשה תושב פורטוגל בתוך שנתיים, או אם הדירה מושכרת בשכירות מתונה לתקופה שנקבעה בצו.
לפי סעיף 72 לקוד מס ההכנסה הפורטוגלי, 25% על שכירות למגורים, עם הפחתות לחוזים ארוכים. בנוסף חל מס בישראל, ובמסלול הרגיל המס הפורטוגלי מזוכה עד גובה המס הישראלי. במסלול ה-15% לפי סעיף 122א אין זיכוי כזה, ולכן בפורטוגל הוא לרוב פחות משתלם.
לפי החוק האורגני 1/2026, שנכנס לתוקף ב-19 במאי 2026, התאזרחות מחייבת 10 שנות תושבות חוקית למי שאינו אזרח מדינה דוברת פורטוגזית או אזרח האיחוד, ומסלול צאצאי מגורשי ספרד בוטל. בקשות שהוגשו לפני כן ממשיכות לפי החוק הקודם. רכישת נכס אינה מקצרת את הדרך.
תלוי במטרה. פורטוגל מתאימה למי שמתכנן לחיות בה או לעבור אליה, ומוכן למס מקומי על השכירות ולמס העברה גבוה לתושבי חוץ. דובאי מתאימה למי שמחפש תזרים משכירות בלי מס מקומי, נאמנות חובה על הנייר ואשרה שקשורה לנכס. ההשוואה נעשית תמיד על התשואה נטו.
נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: בדובאי אין מס על שכירות, על רווח או על עיזבון, והטיסה כשלוש וחצי שעות. בארה״ב 30% ניכוי על שכירות או מיסוי נטו, FIRPTA במכירה ומס עיזבון מעל…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: מיסוי, מס עיזבון ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול יוון: בדובאי אין מס על שכירות ועל רווח והגולדן ויזה ל-10 שנים, ביוון מס מקומי מהאירו הראשון, היתר שהייה של 400 או 800 אלף אירו ומס העברה של 15% שהוכ…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול יוון: מס, גולדן ויזה ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול קפריסין, זה מול זה: בדובאי אין מס על שכירות ועל רווח, זר קונה בעלות מלאה בלי היתר וכסף על הנייר מוגן בנאמנות. בקפריסין מס מקומי, היתר לזרים ומע״מ 19…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול קפריסין: מס, בעלות ותשואה 2026נעבור איתכם על התקציב, על מטרת ההשקעה ועל האפשרויות הרלוונטיות, בלי התחייבות.
