נדל״ן בדובאי מול אבו דאבי: שוק גדול בערך פי שישה בהיקף העסקאות הרשמי, יותר אזורים ויותר נזילות, מול אגרת רישום של 2% במקום 4% והקפאת שכר הדירה באבו דאבי. גולדן ויזה באותו סף בשתיהן.
נדל״ן בדובאי מול אבו דאבי הם שני שווקים באותה מדינה, עם חוקים, רשויות ואגרות שונים. דובאי גדולה פי כמה במחזור העסקאות ומציעה יותר אזורים ויותר טווחי מחיר. אבו דאבי קטנה יותר, גובה אגרת רישום של 2% במקום 4%, ומגבילה כרגע את העלאות שכר הדירה. סף ויזת הזהב זהה בשתיהן.
הטבלה שלהלן מרכזת את ההבדלים העיקריים, וכל שורה בה מפורטת בהמשך עם המקור הרשמי. חשוב לומר מראש: אנחנו פועלים בדובאי ומלווים עסקאות רק שם. את אבו דאבי אנחנו מציגים כאן כדי שתוכלו להשוות, ולא כהמלצה לקנות או לא לקנות בה.
| נושא | דובאי | אבו דאבי |
|---|---|---|
| רשות מפקחת | רשות המקרקעין DLD ו-RERA | ADREC, תחת מחלקת העיריות והתחבורה, ופלטפורמת DARI |
| בעלות לזרים | באזורים שנקבעו על ידי השליט | באזורי השקעה שנקבעו, 50 אזורים לפי ADREC |
| אגרת רישום | 4% משווי העסקה | 2% מהמחיר או מהשומה, הגבוה מביניהם |
| עסקאות ב-2025 | מעל 270,000 עסקאות, 917 מיליארד דירהם | 42,814 עסקאות, 142 מיליארד דירהם |
| העלאת שכר דירה | לפי מדד השכירות הרשמי | 0% בשנה, הקפאה זמנית מיוני 2026 |
| ויזת זהב דרך נדל״ן | נכס מ-2 מיליון דירהם, 10 שנים | נכס מ-2 מיליון דירהם, 10 שנים |
בהשוואה בין נדל״ן בדובאי לנדל״ן באבו דאבי, דובאי עדיפה למשקיע שמחפש נזילות ובחירה. לפי הפרסומים הרשמיים נרשמו בדובאי ב-2025 מעל 270,000 עסקאות, בערך פי שישה מ-42,814 העסקאות באבו דאבי, ולכן יש בה יותר אזורים, יותר טווחי מחיר ויותר קונים פוטנציאליים ביום שתרצו למכור, ועל כל עסקה רשומה יש נתון רשמי שאפשר להשוות אליו מחיר.
המיסוי וסף הגולדן ויזה זהים בשתי האמירויות, כי הם נקבעים ברמה הפדרלית. אבו דאבי גובה אגרת רישום נמוכה יותר, 2% מול 4%, אבל זו עלות חד פעמית, והקפאת העלאות שכר הדירה שבתוקף בה מאז יוני 2026 מקבעת את ההכנסה של המשכיר. בדובאי העלאות נקבעות לפי מדד השכירות הרשמי, והפירוט המלא מופיע בהמשך.
באבו דאבי זרים רשאים לרכוש בעלות מלאה רק בתוך אזורי השקעה שנקבעו בהחלטה של המועצה המנהלת. לפי ADREC, במחצית הראשונה של 2026 אושרו שמונה אזורים חדשים, ומספר אזורי ההשקעה עומד כעת על 50. מחוץ לאזורים האלה, זכויות של זרים מוגבלות לזכויות ארוכות טווח ולא לבעלות מלאה.
הבסיס המשפטי הוא חוק 19 לשנת 2005 בדבר בעלות על נדל״ן באבו דאבי, כפי שתוקן בחוק 13 לשנת 2019. לפי הנוסח המתוקן, זרים ״רשאים להחזיק ולרכוש את כל הזכויות הקנייניות״ בנכסים שבתוך אזורי ההשקעה, ולעשות בהם כל דיספוזיציה. בין האזורים המוכרים ביותר נמצאים Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Maryah Island, Al Raha Beach, Al Reef ו-Masdar City.
יש גם פרט שכדאי להכיר: לפי ADREC, רישום דירות לזרים שאינם אזרחי מדינות המפרץ מוגבל לנכסים שאינם בקומת הקרקע, בתוך אזורי ההשקעה. את הרשימה המלאה של 50 האזורים לא מצאנו בעמוד רשמי אחד, ולכן כל כתובת נבדקת מול DARI לפני שמתקדמים.
בדובאי העיקרון דומה אבל הנוסח שונה. לפי סעיף 4 לחוק 7 לשנת 2006, זרים רשאים לקבל בעלות מלאה ללא הגבלת זמן, או זכות שימוש עד 99 שנה, באזורים שנקבעו על ידי השליט. בפועל רוב אזורי המגורים החדשים בדובאי נמצאים באזורים כאלה, אבל גם שם בודקים כל נכס מול רשות המקרקעין.
בשתי האמירויות יש רשות ממשלתית שרושמת את העסקאות, מפקחת על יזמים ומתווכים ומחזיקה את המרשם. באבו דאבי זה מרכז הנדל״ן ADREC, שהוקם בנובמבר 2023 תחת מחלקת העיריות והתחבורה, יחד עם פלטפורמת DARI. בדובאי אלה רשות המקרקעין DLD והרגולטור RERA, שפועלים כבר שנים רבות.
DARI הושקה בפברואר 2022 כפלטפורמה דיגיטלית אחת לשירותי הנדל״ן של אבו דאבי. דרכה נרשמות עסקאות מכר, חוזי שכירות במערכת Tawtheeq ומשכנתאות, ודרכה מקבלים רישיון מתווכים ושמאים. ב-2025 תוקן חוק הסדרת ענף הנדל״ן של אבו דאבי, חוק 3 לשנת 2015, ובעקבותיו פורסמו החלטות על חשבונות נאמנות, על רכוש משותף ועל החזר כספים ביחידות שבוטלו.
בדובאי המסגרת ותיקה יותר. RERA הוקמה בחוק 16 לשנת 2007, וחוק 8 לשנת 2007 מחייב את כספי הרוכשים ברכישה על הנייר להיכנס לחשבון נאמנות של הפרויקט. ההבדל המעשי למשקיע קטן משנדמה: בשתי האמירויות קיים מרשם רשמי, חובת רישיון למתווכים ומנגנון נאמנות. מה שמשתנה הוא הכתובת שבה בודקים.
אגרת הרישום באבו דאבי היא 2%, וזה אחד ההבדלים הבולטים בין השווקים. לפי DARI, בנכס מוכן האגרה היא 2% מהמחיר או מהשומה, הגבוה מביניהם, וברכישה על הנייר 2% ממחיר המכירה. בדובאי אגרת ההעברה היא 4% משווי העסקה, לפי החלטת המועצה המנהלת מספר 30 לשנת 2013.
| אמירות | שיעור | סכום | מי משלם לפי החוק |
|---|---|---|---|
| דובאי | 4% | 40,000 דירהם | חלוקה שווה, אלא אם הוסכם אחרת |
| אבו דאבי | 2% | 20,000 דירהם | הצדדים קובעים ברישום, ובהיעדר הסכמה חלוקה שווה |
שתי הערות לטבלה. ברכישה על הנייר באבו דאבי, DARI מציינת תוספת של 10,000 דירהם אם הרישום מתאחר מעבר ל-21 יום ממועד החוזה. בדובאי, אף שהחוק מחלק את 4% שווה בשווה, ברכישה מיזם הקונה משלם בפועל את כל הסכום. שאר העלויות מפורטות בעמוד עלויות הרכישה בדובאי.
דובאי גדולה מאבו דאבי פי שישה בערך במחזור העסקאות השנתי. לפי Dubai Media Office, ב-2025 נרשמו בדובאי מעל 270,000 עסקאות בשווי 917 מיליארד דירהם. לפי ADREC, באבו דאבי נרשמו באותה שנה 42,814 עסקאות בשווי 142 מיליארד דירהם, מתוכן מכירות בשווי 99.4 מיליארד.
| תקופה | דובאי (DLD ו-Dubai Media Office) | אבו דאבי (ADREC) |
|---|---|---|
| 2024 | 226,000 עסקאות, 761 מיליארד דירהם | 28,249 עסקאות, 96.2 מיליארד דירהם |
| 2025 | מעל 270,000 עסקאות, 917 מיליארד דירהם | 42,814 עסקאות, 142 מיליארד דירהם |
| 2026, חלקי | רבעון ראשון: 60,303 עסקאות, 252 מיליארד דירהם | מחצית ראשונה: 117 מיליארד דירהם |
המספרים אינם זהים בהגדרתם. שתי הרשויות סופרות מכירות, משכנתאות וסוגי עסקאות נוספים, אבל בפילוח שונה, ולכן ההשוואה מתאימה לסדר גודל ולא לחישוב מדויק. המשמעות למשקיע היא נזילות: בשוק גדול יש יותר קונים פוטנציאליים ליחידה שלכם, ויותר עסקאות רשומות שאפשר להשוות אליהן מחיר.
באבו דאבי השכירות מוסדרת בחוק 20 לשנת 2006, והחוזה נרשם במערכת Tawtheeq. מאז 3 ביוני 2026 הודיעה ADREC על הקפאה זמנית: תקרת העלאת שכר הדירה ירדה מ-5% ל-0% בשנה, עד להודעה חדשה. בדובאי השכירות מוסדרת בחוק 26 לשנת 2007, החוזה נרשם ב-Ejari, והעלאות נקבעות לפי מדד שכירות רשמי.
ההבדל חשוב למי שקונה כדי להשכיר. באבו דאבי, לפי הודעת ADREC, כל חידוש וכל חוזה חדש מתייחסים לשכר הדירה בחוזה האחרון שנרשם ב-Tawtheeq, כך שבתקופת ההקפאה ההכנסה מהנכס קבועה. בנוסף, החוק מחייב הודעה של חודשיים לפני סוף החוזה על אי חידוש או שינוי תנאים בנכס מגורים, ושישה חודשים אם הבעלים רוצה לגור בנכס בעצמו.
בדובאי, לפי הצו מספר 43 לשנת 2013, העלאת שכר הדירה אפשרית רק כשהשכירות בחוזה נמוכה מהממוצע במדד ביותר מ-10%, ובשיעור של 5% עד 20% לפי הפער. הודעה על שינוי תנאים נמסרת 90 יום לפני סוף החוזה, ופינוי לצורך שימוש עצמי או מכירה מחייב הודעה של 12 חודשים. הפירוט המלא, כולל השכרה לטווח קצר, נמצא במאמר על ניהול והשכרת נכס בדובאי מרחוק.
השכרה לתיירים לפי לילות היא פעילות מפוקחת בשתי האמירויות, ובשתיהן היא מחייבת רישיון נפרד מחוזה השכירות הרגיל. באבו דאבי הרישיון ניתן על ידי מחלקת התרבות והתיירות DCT Abu Dhabi, ובדובאי על ידי מחלקת הכלכלה והתיירות DET. בלי רישיון, מודעה בפלטפורמת השכרה אינה חוקית.
לפי מדריך המדיניות של DCT Abu Dhabi, פעילות של בתי נופש ״רשאית להתבצע רק לאחר קבלת הרישיון הנדרש״, על בסיס החלטה 3 לשנת 2020 כפי שתוקנה בהחלטה 51 לשנת 2023. בעלים רשאי לרשום יחידה אחת, ויותר מכך מחייב אישור של DCT. בדצמבר 2025 הושקה באבו דאבי מערכת חדשה לרישוי בתי נופש.
לפני שמחליטים על השכרה קצרה, כדאי לבדוק גם את תקנון הבניין ואת עמדת היזם או ועד הבעלים. חלק מהבניינים מגבילים את הפעילות הזו, והיא דורשת ריהוט, ניקיון ותפעול שוטף שאינם קיימים בחוזה שנתי.
ויזת הזהב דרך נדל״ן היא הסדר פדרלי, ולכן התנאים זהים באבו דאבי ובדובאי. לפי הרשות הפדרלית לזהות ואזרחות ICP, משקיע שמחזיק נכס או כמה נכסים בשווי כולל של לפחות 2 מיליון דירהם זכאי לתושבות לעשר שנים. את הבקשה מגישים ל-ICP באבו דאבי, ולרשות התושבות GDRFA בדובאי.
שני פרטים שכדאי להכיר. ICP מאפשרת לכלול נכס שמומן בהלוואה, בתנאי שההלוואה ניתנה על ידי בנק מקומי מאושר, וגם נכס על הנייר בשווי כולל של 2 מיליון דירהם, אם נרכש מיזם מקומי מאושר. GDRFA בדובאי מציינת במפורש שנכס משועבד מתקבל, ודורשת אישור מצב נכס מרשות המקרקעין.
אין כאן תשובה נכונה אחת, אלא התאמה לפרופיל. דובאי מתאימה למי שמחפש שוק גדול ונזיל, מגוון רחב של אזורים וטווחי מחיר, ומחירי כניסה נמוכים יחסית באזורים מתפתחים. אבו דאבי מתאימה למי שמעדיף שוק קטן יותר, אגרת רישום נמוכה ושכירות שמוגבלת כרגע בחוק, ומוכן לבחור מתוך מספר מצומצם של אזורי השקעה.
בכל אחת מהאמירויות, הבדיקות שלפני הרכישה זהות: רישיון המתווך, רישום היזם, חשבון הנאמנות וחישוב כל העלויות. הן מפורטות במאמר על הסיכונים בהשקעה בדובאי, וההשוואה הרחבה לשווקים אחרים במדריך השקעות נדל״ן בחו״ל, כולל השוואה ישירה כמו נדל״ן בדובאי מול קפריסין. מי שכבר בחר בדובאי ימצא את כל השלבים במדריך להשקעות נדל״ן בדובאי.
למשקיע ישראלי שקונה דירה להשקעה, נדל״ן בדובאי עדיף על אבו דאבי ברוב המקרים: השוק גדול בערך פי שישה, ההיצע מגוון יותר, והעסקאות הרשומות מתפרסמות כנתונים פתוחים של רשות המקרקעין. אבו דאבי מתאימה בעיקר למי שכבר בחר אזור השקעה מסוים שם, ולמי שאגרת הרישום הנמוכה חשובה לו יותר מהנזילות.
בדובאי גם המסגרת לרכישה על הנייר ותיקה ומוכרת: חוק מס׳ 8 לשנת 2007 מחייב חשבון נאמנות לכל פרויקט, ולוח התשלומים של היזם נפרס לאורך הבנייה. בשתי האמירויות הדירהם צמוד לדולר בשער קבוע של 3.6725, כך שההבדל ביניהן אינו במטבע אלא בעומק השוק, במבחר ובוותק של הרגולציה.
לפי הנתונים הפתוחים של רשות המקרקעין, ברבעון השלישי של 2026 (עד 28.9) נרשמו בדובאי 28,484 מכירות של דירות, 2,219 מהן ב-JVC. התשואה ברוטו האינדיקטיבית בדירת סטודיו הייתה 7.7% ב-JVC ו-8.8% ב-DLRC, ובדירת שני חדרי שינה ב-Dubai Hills Estate 5.6%. זה לפני דמי ניהול, חודשים ריקים ומס בישראל, ולא הבטחה. החישוב נטו מוסבר במאמר על תשואת שכירות בדובאי.
מכאן עוברים לבחירת אזור ובניין בדובאי, ובמדריך איפה להשקיע בדובאי תמצאו את הפרופיל של כל אזור. המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי מפרט את השלבים, ובעמוד דירות למכירה בדובאי תמצאו את הפרויקטים שאנחנו מלווים, למשל SKY VISTA ב-JVC ו-PEACE AVENUE באזור Downtown Jebel Ali. לבדיקה של המקרה שלכם, שיחת התאמה איתנו היא ללא עלות וללא התחייבות.
ההשוואה בין שתי האמירויות משתנה עם כל עדכון רגולציה, ובמיוחד כללי השכירות באבו דאבי, שנמצאים כרגע בתקופת הקפאה זמנית. לפני החלטה בדקו את המצב העדכני באתרי הרשויות של כל אמירות, ובקשו מרואה חשבון בישראל לבחון את ההשלכות המיסויות, שאינן תלויות באמירות שבה נמצא הנכס. אם דובאי נשארת על השולחן, המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי מפרט את השלבים.
ADREC מציינת שאזורי ההשקעה באבו דאבי פתוחים לבעלות של משקיעים מכל הלאומים. בפועל, הרכישה נעשית רק באזורי ההשקעה, דרך מתווך בעל רישיון מ-DARI, והרישום מתבצע בפלטפורמה של DARI. את התנאים העדכניים כדאי לאמת מול המתווך ומול הרשות לפני כל עסקה.
כן. לפי DARI האגרה היא 2%, לעומת 4% בדובאי לפי החלטה 30 לשנת 2013. באבו דאבי האגרה מחושבת מהגבוה מבין מחיר המכירה והשומה בנכס מוכן, כך שבעסקה במחיר נמוך מהשומה האגרה עשויה להיות גבוהה ממה שציפיתם.
בדובאי, ובפער גדול. ב-2025 נרשמו בדובאי מעל 270,000 עסקאות בשווי 917 מיליארד דירהם, לעומת 42,814 עסקאות בשווי 142 מיליארד דירהם באבו דאבי. אבו דאבי צמחה מהר יותר באחוזים באותה שנה, אבל מבסיס קטן בהרבה.
כן. הסף הוא 2 מיליון דירהם בשתי האמירויות, והויזה ניתנת לעשר שנים לפי ICP ו-GDRFA. ההבדל הוא רק ברשות שמטפלת בבקשה: ICP באבו דאבי ו-GDRFA בדובאי. נכס על הנייר ונכס במימון בנקאי יכולים להיכלל, בתנאים שהרשויות קובעות.
לא. אנחנו פועלים בדובאי בלבד, עם רישיון מרשות המקרקעין של דובאי ונציגות מקומית. אם אתם שוקלים את אבו דאבי, חפשו מתווך בעל רישיון מ-DARI. אם החלטתם על דובאי, כך נראה תהליך הליווי שלנו מהשיחה הראשונה ועד המפתח.
נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: בדובאי אין מס על שכירות, על רווח או על עיזבון, והטיסה כשלוש וחצי שעות. בארה״ב 30% ניכוי על שכירות או מיסוי נטו, FIRPTA במכירה ומס עיזבון מעל…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול ארה״ב: מיסוי, מס עיזבון ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול פורטוגל: בדובאי אין מס על שכירות, האגרה 4% ונכס של 2 מיליון דירהם מזכה בגולדן ויזה. בפורטוגל מס העברה של 7.5% לתושבי חוץ מאז מאי 2026, 25% על שכירות…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול פורטוגל: מס, אשרות ותשואה 2026נדל״ן בדובאי מול יוון: בדובאי אין מס על שכירות ועל רווח והגולדן ויזה ל-10 שנים, ביוון מס מקומי מהאירו הראשון, היתר שהייה של 400 או 800 אלף אירו ומס העברה של 15% שהוכ…
לקריאת המאמר נדל״ן בדובאי מול יוון: מס, גולדן ויזה ותשואה 2026נעבור איתכם על התקציב, על מטרת ההשקעה ועל האפשרויות הרלוונטיות, בלי התחייבות.
